文档介绍：日期:日期:2010/12010/1常发地产嘉定新城项目前期定位报告谨呈:江苏常发地产股份有限公司5市场扫描市场扫描市场扫描项目背景及产品策略项目背景及产品策略项目背景及产品策略方案建议方案建议方案建议6本案11号线地块方正,距地块方正,距1111号线嘉定新城站仅号线嘉定新城站仅500500米,地块北侧将规划为大组团绿地米,地块北侧将规划为大组团绿地景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源景观,是未来可以重点利用提升自身核心竞争力的资源11号线嘉定新城站距离本地块400-500米远,与市区交通无缝连接地块北侧将规划为的大组团绿地景观地块现状地块南侧有一变电站,会给本案带来一定负面影响项目背景?地块方正,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站仅500米,与轨道交通无缝链接。%限高60米楼板价12076元?地块位于嘉定新城,西临嘉金高速,北侧为规划中的大组团绿地景观,距11号线嘉定新城站仅500米,与轨道交通无缝链接。?,,地块方正,中等规模体量,建筑密度30%,限高60米,规划限制下产品线以小高层为主,产品灵活性较差。,容积率万方中等体量,,限高,限高6060米,建筑密度不大于米,建筑密度不大于30%30%,规划限制下产品线小高层为主,产品灵活性较差,规划限制下产品线小高层为主,产品灵活性较差本案11号线8项目背景嘉定新城近年各大开发商拿地楼板价?近期嘉定地价持续升温,楼板价已在12000元/平米以上,而各大开发商近年来在嘉定早已有了一定的土地储备,前期拿地楼板价仅在2000元/平米左右,摊低了整体成本,其后续开发及操作有较大灵活性。?本案为嘉定地王项目,楼板价偏高,为12076元/平米,体量较小,。本案为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势本案为嘉定新城地王项目,相比其他开发商,操作性上存在较大劣势项目名称楼板价(元/平方米)新地块楼板价(元/平方米)保利置业保利湖畔阳光苑2400嘉定区嘉定新城A04-1、A04-2地块11148 嘉宝嘉宝紫提湾2400嘉定区菊园新区B10 地块6501新城新城西尚海金郡2216嘉定区宝翔路以西、吾尚塘以南地块13200龙湖龙湖骊城2090嘉定区嘉定新城A15-1、B05-1地块12200盘古盘古天地1336嘉定区嘉定新城A03-8地块125869项目背景项目背景开发进度:项目2010年底动工,2011年上半年上市开发进度:项目2010年底动工,2011年上半年上市10两大使命常发首次进入上海,意义非凡利润企业品牌塑造企业品牌塑造项目背景常发地产首次进入上海,项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使常发地产首次进入上海,项目肩负着品牌形象的成功塑造和利润创造的使命命1111项目背景0808年下半年,一场金融风暴席卷全球,年下半年,一场金融风暴席卷全球,从从1010月起,中央密集发布了以救月起,中央密集发布了以救市为目的一系列政策市为目的一系列政策1212上海市自07年“9·27新政”出台,成交量开始直线下降,随后在一定幅度内波动,整体成交低迷,直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激,成交量从09年初开始回升,目前整体表现出“量价齐升”。09年1-11月,商品住宅累计成交1688万㎡,%,超过08年全年的成交面积(㎡);11月全市商品住宅成交227万方,成交均价高达14725元/平方米。二套房政策出台,打压楼市政府救市政策出台08年市场调整受政策利好刺激,刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力,受政策利好刺激,刚需、改善需求、投资逐次成为市场主力,0909年年1-111-11月,月,商品住宅累计成交商品住宅累计成交16881688万㎡,成交量同比激增万㎡,%%项目背景1313楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚楼市政策已发生微妙转向,政府态度由原来的积极支持改为温和调整,甚至部分领域(如二套房、首付比例、贷款利率)已经明显收紧至部分领域(如二套房、首付比例、贷款利率)已经明显收紧项目背景国务院研究楼市调控政策改“抑制”为“遏制”国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议指出,市场调控重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体措施包括: