文档介绍：新德坊对本项目目标的理解从现实状况(市场、项目)出发,给与项目准确定位及合理规划1、以合适的产品规划,实现土地价值的最大化2、有效控制风险,实现快速销售,回笼资金3、较佳的利润回报项目目标1项目定位与发展规划报告物业发展建议项目定位发展方向市场分析项目分析目标梳理2主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式向东发展非区域房地产开发热点区域一、城市规划3二、孝感市房地产市场运行情况孝感商品房施工情况单位:万㎡相较2010年,%;%。单位:万㎡相较2010年,%;%。孝感商品房竣工情况4单位:元成交量稳中有升,房价较为稳定。近半年,孝感市城区商品房销售平稳上升,销售均价也较为稳定。由于本地目标客群多为地缘性客户,受调控政策影响较小。孝南区与开发东区居销售榜首。近半年,孝感市商品房主要销售区域以孝南区与开发东区为主,占全市销量的80%以上,开发西区与城区乡镇仅有少量成交。2011年10月—2012年5月孝感城区销售数据2011年10月—2012年5月孝感城区各区域销售数据单位:套单位:套二、孝感市房地产市场运行情况10月11月12月1月2月3月4月5月10月11月12月1月2月3月4月5月5东城区楼盘概况东城新区开发力度较大,是孝感市目前楼市最热的集中地带,主要以规模性开发为主,楼盘综合品质较高。其中不乏集商住休闲、娱乐购物、餐饮酒店、大型卖场等为一体的城市综合体项目。代表楼盘有松达丽水湾、景程湾流汇、全洲盛世城、航天首府、中建国际花园、乾坤豪府、宇济滨湖天地等。老城区楼盘概况老城区楼盘多以普通住宅为主,规模适中,用于改善型居住。代表楼盘有锦绣后湖、清华园、佳城佳苑、金一华府等。北城区楼盘概况北城区开发力度相对较小,主要为一些中小型性质的住宅及城中村改造项目。代表性楼盘为城市花园、北大鸿城等。三、孝南区房地产市场运行6中建国际花园航天首府宇济滨湖天地乾坤豪府2008城市花园北大鸿城锦绣后湖东方龙城金一华府保丽国际广场景程湾流汇项目二期地块锦绣同升四、孝南区可比楼盘分析7四、孝南区可比楼盘分析北城区现开发楼盘相对较少,存货量不多;东城区区楼盘以大盘高层开发居多,,除2008城市花园和北辰花园项目体量较小,选取其他项目规模为9-56万㎡的中大型项目;产品形式上,除北辰花园和2008城市花园项目规划为纯多层产品,其他项目均为小高层、高层设计。-;四、孝南区可比楼盘分析9从价格上看,地段对价格的支撑因素非常明显,尤以东城区作为孝感市开发区,树立了孝感价格标杆;车位比成为客户后期衡量一个项目档次的重要因素。开发区典型调研项目定位均在中高档以上,车位比基本达到1:;老城区为1:;项目绿化率设置基本在30%以上,较为重视园林景观的设计。航天首府项目绿化率达46%,在后期销售中成为一大卖点。四、孝南区可比楼盘分析10