文档介绍：广东工业大学
硕士学位论文
广州市住宅房价与租金比研究
姓名:谢绚
申请学位级别:硕士
专业:土地资源管理
指导教师:唐晓莲
20090501
摘要房地产业是与社会生产、人民生活紧密相关的行业,房地产业基础性强,关联性大,与建筑、材料、装饰、销售、金融等行业紧密相关,因此房地产业的发展的状况会影响到整个经济的发展状况,住宅市场作为房地产市场的重要组成部分,住宅是城市居民生活和生产中不可缺少的部分,住宅价格的波动关系到城市居民的生活水平和社会和谐。本文运用了房地产经济学、统计学、城市规划学等的相关原理,采用理论与实证相结合、定性与定量分析相结合、宏观与微观相结合与比较和综合的方法,以广州市为例对房价租金比进行研究和探讨。论文首先阐述了房价租金比的意义和房价租金比的内涵,介绍了计算房价租金比的模型并从各方面分析各模型的优缺点和适用性,最终选出适用的房价租金比模型即收益还原法模型,并在收益还原法模型的基础上计算恰当的房价租金比;第二,简要的分析了广州市近几年的房地产住宅市场的发展状况,在此基础上利用广州—年的房价租金比数据对广州市房价租金比在时间变化上的特征做了分析,同时利用年儿月的广州市五区叫闱⒗笸迩⑻旌忧⒑V榍桶自魄的房价租金比数据进行分区分析,从而得出广州市房价租金比的时间变化特征和分区特征;第三,从定性和定量两个方面对影响广州市房价租金比的影响因素进行了分析,定量影响因素主要有经济发展状况和经济密度⒉当壤⑷丝诿芏取⑷司芍配收入和房地产开发状况,定性影响因素主要有区域定位、配套设施、区域房地产市场发展阶段、利率和宏观调控政策。关键词:广州;住宅;房价租金比;影响因素
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诛弼砷年,月甲日‘黟《蒷缓独创性声明秉承学校严谨的学风与优良的科学道德,本人声明所呈交的论文是我个人在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知,除了文中特别加以标注和致谢的地方以外,论文中不包含其它人已经发表或撰写过的研究成果,不包含本人或其它用途使用过的成果。与我一同工作的同志对本文所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明,并表示了谢意。本学位论文成果是本人在广东工业大学读书期间在导师的指导下取得的,论文成果归广东工业大学所有。申请学位论文与资料若有不实之处,本人承担一切相关责任,特此声明。指导教师签字:论文作者签字:广东丁业大学硕学位论文
第一章绪论选题背景甏岳矗夜康夭敌似穑甏夜》分配和供给体制都发生了根本性变化,房地产业进入了快速发展时期。月,中共中央关于制定国民经济和社会发展十年规划和“八五“城镇住房建设要保持合理规模和增长速度,适当加快房地产综合开发和住宅商品化进程庖痪锰逯频母母镉辛Φ推动了房地产业的飞速发展。甑摹蹲≌ㄉ璩晌9窬眯略龀点的研究》课题成为房地产业被列为国家支柱产业的开端,的个人按揭贷款政策则成为房地产业的推进器,随后的辏胺康产业是支柱产业”的提法写进国务院盼募4撕螅康夭笛该头展,为国民经济的发展做出了巨大的贡献。房地产开发投资几乎年年增暝龀ぢ蚀锏ィ脊潭ㄗ什蹲时壤泊随着我国房地产市场化的程度不断加深,房地产行业连续多年持续快速增长,在整个国民经济体系中起着基础性和先导性的作用,已经成为我国国民经济发展的支柱产业,它不仅是国家资金积累的重要来源,而且它的发展能够带动其他相关产业的发展。房地产业的持续健康发展,是我国社会稳定和经济发展的基础性条件。兰计划的建设中要求:瓿鎏长甑ピ龀さ搅全国房地产开发投资及其增长额ノ唬阂谠ァ表狪年份完成开发投资额增长率%固定资产投资占固定资产比例%痠.—甀.
然而,房地产行业也是最容易产生泡沫的行业之一,房地产行业泡沫的产生与发展对经济和社会都将产生极大的危害,具体表现在以下几梢栽斐删媒峁购蜕缁峤峁故テ胶房地产泡沫的存在表示在泡沫经济期间投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫存在时,大量的资金向房地产行业集聚,投机活动猖獗。一方面,地价上涨导致投资预算增加,在高地价市区进行投资无利可图,并将进一步造成了公共投入的相对缩减,形成经济发展的瓶颈;另一方面,由于城市地价持续高涨,土地投机的倾向日益凸现。同时,由于房地产价格的上涨,房地产持有者与非房地产持有者、大都市圈与地方圈的资产差距越来越大,招致社会分配新的不公,严重挫伤劳动者的积极性,带来了深刻的社会问题。贾陆鹑谖;房地产行业投入大、价值高,与银行的关系非常密切。有资料表明,目前房地产开发企业项目投入资金中约%~ナ且写睿唤ㄖ往往要对项目垫付约占总投入ァサ淖式穑獠糠肿式鹨捕嗍窍蛞行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中来自于银行的资金高达ァR虼艘坏┓康夭沫破裂,银行就成为最大的