文档介绍：第6章
房地产权属登记制度与政策
一、房地产权属的概念
房地产权属,即房地产权利归属,是指房地产权利在主体上的归属状态。
房地产权利是指以房地产为标的的民事财产权利。往往表现为“权利束”。
第一节房地产权属概述
二、房地产物权
(一)物权:是指权利人支配动产和不动产所享有的权利。
(二)房地产物权的分类和归属
房地产物权制度源于罗马法土地权利的设置。

房地产物权
(罗马法)
第一节房地产权属概述
自物权:所有权
他物权:地役权、永佃权、地上权、典当权、抵押权
三、房地产产权
产权是某个主体对某种经济物品,或某种稀缺资源或某种可交易对象物的一种权利,即具有排他性的财产权。这种权利是通过社会强制而实现的。凭借这种权利,人们可以在不被禁止的范围内任意选择一种使用某种经济物品的方式。
产权的概念源于英美法的财产权,与大陆法的物权相比,首先,产权概念的外延要广泛得多;其次,产权特别是土地产权,常被表述为“权利束”;最后,产权理论的核心意义并不在于所有权的最终归属,而是强调对资源的优化配置和对权利的充分利用。
第一节房地产权属概述
一、大陆法土地物权
大陆法(罗马法)上的土地物权制度大致分为四个层次:
第二节土地权属制度
自物权:所有权
他物权
役权
永佃权
地上权
典当权
抵押权
地役权
人役权
乡村地役权
城市地役权
占有
土地物权
用益权
使用权
居住权
地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在,为他人土地利用提供便利的土地称为供役地,而享有地役权的土地称为需役地。一般指因通行、取水、排水等需要,通过签订合同,利用他人的不动产,以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入,后想开西门,借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定,甲工厂向乙工厂适当支付使用费,乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。
相邻关系是权利的限缩,是给予别人方便。地役权是权利的扩张,是要求别人给予方便,是物权。
二、土地所有权
国家土地所有权
集体土地所有权
第二节土地权属制度
三、土地使用权
1、概念和性质
指法人或公民依法取得的对土地的占有、使用、收益权及受限制的处分权。

我国的土地使用权
第二节土地权属制度
国有土地使用权
集体土地使用权
(承包经营权)
国家对某一具体土地使用权的土地利用权、出租权、转让权、抵押权等有所限制
三、土地使用权
1、概念和性质(续)
性质:是一种新型的物权,表现在:
独立物权—与土地所有权相并列,而不仅仅是所有权中单一的权能,与所有权人属于物权法律关系。
用益物权—他人所有物上设定的以物的使用和收益为目的的他物权。
转让更为自由—与传统的他物权相比,不必取得所有权人的同意。
2、国有土地使用权

取得方式
第二节土地权属制度
出让土地使用权:有偿、有限期、国家垄断、不及于地下物,是市场行为。
划拨土地使用权:无偿、无限期,本质上是行政行为
其他:继受取得,如城市私房用地使用权、作价入股使用权、租赁使用权等
三、土地使用权
3、集体土地使用权
我国法律目前并未作为一项完整的财产权予以规定,只有承包经营权的规定。
理论界建议通过物权法予以法定化,并对其进行完善:

分类
第二节土地权属制度
农地使用权:耕地、其他农业用地、用于农业开发的荒地
农村建设用地使用权:宅基地、集体企业和公益用地
内容:对各种集体土地使用权应规定不同的权能(占有、使用、收益、处分)。
四、土地他项权利
目前对土地他项权利尚无专门系统的规定,有待于民法、物权法完善