文档介绍：天津大学
硕士学位论文
我国目前商品房价格决定因素研究
姓名:王郁
申请学位级别:硕士
专业:工商管理
指导教师:李国津
20070601
中文摘要关键词:商品房;价格;决定因素;实证分析随着人们物质生活水平的提高,“居者有其屋”不仅是每个普通老百姓的梦想,也是政府建立和谐社会的重要保证,安居才能乐业是政府应尽的职责。中国的商品房价格自年以来一路走高,沪京穗深等城市的房价更是增幅惊人。政府陆续采取一系列措施对过热的房地产行业进行调控,但成效不大。本论文首先分析了商品住宅与房地产业之间的关系,探讨了宏观国民经济周期与房地产业之间关系,对比美国、日本经济发达国家的情况,分析了我国经济不同发展阶段中房地产业的发展趋势,以基本经济理论为指导,分析影响商品住宅价格的各种因素,试图对目前商品房价格不断升高和居高不下的原因做出合理解释;以北京市场近年实证数据为依据,找出影响商品住宅价格波动的主要动因。本论文回顾了自年以来政府对房地产业的调控过程,分析了成效不大的原因。在建议部分本论文认为,房屋保有税收的缺失对目前的商品房价格有很大的影响,因此,有必要对保有环节进行合理的征税。
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学位论文作者签名:壬衔却独创性声明学位论文版权使用授权书或撰写过的研究成果,也不包含为获得叁鲞盘茔或其他教育机构的学位或证本学位论文作者完全了解盘盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检签字日期:血矽年乡月本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。学位论文作者签名:索,并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。C艿难宦畚脑诮饷芎笫视帽臼谌ㄋ得研究成果,除了文中特别加以标注和致谢之处外,论文中不包含其他人已经发表签字日期:日导师签名:年月
第一章绪论论文的选题背景和意义一段时间以来,人们一直在面对全球房价惊人速度的增长,目前的住房市场繁荣以何种方式结束,可能决定着整个世界未来数年的经济发展方向。纵观历史金融泡沫,无论是住房、股票还是郁金香球,所持续膨胀的时间总是比理性的人们认为可能持续的时间要长。在很多国家,房价相对于房租和收入而言已升至创纪录的水平。但是,正如世纪年代末网络股崩盘所证明的那样,虽然房价可能还要升得更高,但房价最终肯定要下跌,在澳大利亚和英国,房价已经开始下滑。纵观世界各国或一些地区所发生的金融危机,绝大多数都是从房地产泡沫开始的,比如香港、日本和美国都发生过这种事情。上个世纪年代纽约的房地产就是日本人炒起来的,后来损失惨重,下降%多,造成为数众多的企业和银行破产倒闭。年眨夜胄邢麓锪吮怀莆号文件的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,提高房地产贷款门槛。年日央行宣布扩大金融机构贷款利率浮动区间,在较大程度上赋予商业银行确定贷款利率水平的自主权;接着央行又分别先后实行差别准备金制度:提高再贷款利率、再贴现利率;提高存款准备金率个百分点并于年月日实行了年来首次加息。年,央行调整商业银行自营性个人住房贷款政策,提高房贷首付比例以及商业银行房贷利率。年瘴录冶ψ芾碇鞒终倏国务院常务会议,在分析了房地产市场形式的基础上,提出了引导和调控房地产市场八项措施,简称“国八条”。年展裨喊旃7⒔ㄉ璨等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。尽管我国政府采取一系列措施控制房价,但至今为止,效果仍不尽如人意。年第三季度最新统计分析显示,京沪穗深四地房价,除上海回调外,均有不同程度增长。从表中看到,今年四地的“房价收入比”均达到以上,深圳名列第一,,第二位的是上海,,其次是北京,,。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为叮澜缫凶ḿ业乃捣为叮簿褪撬邓牡氐摹胺考凼杖氡取本哂诠时曜嫉倍以上。
论文的主要内容与研究方法有房地产研究专家认为,房价问题是结构性问题,我国的收入比例呈“金字塔”形状,即收入较低者仍占绝大多数,而西方发达国家则呈“菱形”,即中产阶层占大多数,极富和极贫则占极少数:另一方面,政府的土地拍卖价格天天看涨,成本也随地价而涨,房价能不涨吗胺考凼杖氡取彼从车奈侍是中低收入阶层的“居住权利”得不到解决的问题。如果住房问题总是得不到很好的解决,在政府、开发商和购房者之间,输家总是购房者,那么建立和谐社会的规划也就落不到实处。第一章绪论表卜┗Φ鹊亟昃用袷杖爰啊胺考凼杖氡取单位:人均可支配三口之家商品住宅平方米房价收入比城市年份年收入均价总价焦年前三季上广笠本论