文档介绍：天津振业新开路项目定位报告(上)
研究院
天津振业新开路项目
定位报告
PART 1. 市场调研
PART 2. 案例分析
PART 3. 项目定位
天津振业新开路项目
市场研究
研究院
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项目开发目标理解与操作关键点及难点分析
1
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减小风险
稳健运作
实现盈利
品牌落地
【项目开发目标理解】
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【项目地块4>素质分析】|区位情况
位于贯通中心城区内环线的河东区新开路东侧,临近天津站后广场.
地块的四至范围:东至京山铁路,南至久福园小区,西至新开路,北至城际铁路绿化带.
紧邻内环、区位优势明显;
被两条铁路线包围,噪音大,不具备高品质楼盘的基础素质
项目地块不规整,规划设计难度大
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【项目地块素质分析】|交通状况
紧邻新开路为天津内环线主干路,项目北侧金钟河大街直接连接快速路河中环线,项目南侧经新开路可以直接到达天津东南半环快速路
临近规划的地铁2、3号线(2010年左右开通)
公共交通系统较为发达,公交车观光2路、7、407、653、870、821、841、861、868路等
项目距正在修建的天津站直线距离仅1公里左右,临近城际列车及轻轨站
外部交通发达
本案
地铁3号线
地铁2号线
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【项目地块素质分析】|现状情况
项目东北和西北两侧为铁路,交通被阻隔,噪音污染大
项目东北侧为建设中的车行快速路的立交桥
项目东北侧3>基本无法通行
项目东侧道路较窄车辆无法行驶
新开路地道对于项目影响不大
交通通达性不佳,立交桥、铁路的噪音影响极大,本案不具备高档楼盘的地块素质
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河东实验小学
工业大学
军交学院
武警医学院
一中心
春华小学
天津七中
国美
华润
音乐学院
沃尔玛
易初莲花
家世界
家乐福
世纪联华
大型商业
教育设施
医院
超市
商业配套成熟:紧邻嘉华国际商圈,沿街中小型商业发达
配套设施齐全:地块周围有超市、医院、饭店
教育系统完善:河东实验小学、河北教育示范基地、七中、音乐学院、天津工业大学、美院
【项目地块素质分析】|周边配套
各项配套成熟| 生活氛围浓郁
本案
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以嘉华国际商业中心为主题的商贸服务区
以六纬路至富民路大直沽地区为主体的商贸旅游区
以南站、十一经路为主体的商务商贸区
确定了十一经路延伸至张贵庄路为商贸物流区
以天钢国际会展中心为主体的会占商务商贸区
商务商贸区
商贸旅游区
贸易物流区
商务商贸区
商贸服务区
【项目地块素质分析】|区域环境
区域发展前景良好
本案
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【项目地块素质分析】|项目规划指标
宗地总面积:(包括幼儿园用地2000平方米)
规划总建筑面积:162520平方米
住宅建筑面积:118500平方米(包括阳台、阁楼)
非住宅建筑面积:2540平方米
容积率:
建筑密度:%
绿地比例:不小于43%
其他:90/70限制,2008年9月1日之前动工、2011年12月31日前竣工
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【项目地块素质分析】| 项目SWOT分析
不利
市场环境
有利
STRENGTH
优势
WEAKNESS
劣势
OPPORTUNITY
机会
THREAT
威胁
放大优势\规避劣势\抓住机会\减小威胁
紧邻内环,区位条件突出
具备轨道交通优势;
区域居住氛围成熟,配套完善;
上市实力企业,品牌优势明显
地块不规则,70/90限制,规划难度大;
两条火车道,振动、噪音干扰严重;
西南角有污水池,视觉、嗅觉污染;
南侧和东侧有供热用烟囱,风水不佳;
南侧是老居住区及普通学校,视觉差;
政策引导区域发展,城市规划东移,区域未来价值显现;
河东区是价格洼地;
商务商业圈发展前景看好;
100万元落户天津利好;
70/90政策落实,产品同质化现象凸显,形成跨区域竞争
区域内市场未来供应量较大,竞争项目具有鲜明亮点,品牌影响力强;
全市竞争项目的客户分流,海河板块的客户截流
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东侧、北侧铁路产生的噪音和振动影响
高楼面价造成的高售价
区域价格相对较低,紧邻项目销售价格低
地块西侧有污水处理池,产生视觉和空气污染
地块南侧、东南侧有多个高耸的烟囱
地块形状及其不规则,进深小,不利于集中使用
区域是天津市非传统高档住宅区、也非高档住宅核心区
面临全市的竞争项目较多
无天然景观资源和人文历史景观
地块南侧区域是房龄较长的普通住宅区、视觉形象差
周边二手房价格较低、租金回报率不足5%
地块整体规模较小
内向交通较为不便,外出交通不畅
【项目地块素质分析】|项目发展具体存在的问题
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