文档介绍：+水韵香洲营销推广计划
项目定位
任何一种商品在激烈的市场竞争中没有自己正确的位置,盲目的进行推广销售,必然将遭到市场的冷遇。古人云:知己知彼,方能百战百胜。房地产作为一种特殊的商品,更应该确定好在市场中的定位,清楚的认识市场,充分了解市场的需求和竞争压力,然后结合市场与自身的独特优势,作出正确的市场定位,才能赢得市场的亲莱。
由于地区偏远,人民的意识还比较落后。在巴中房产市场上没有好产品,市场提供的是仅仅满足居住要求的产品,开发商的素质也是参差不齐;同时消费者的消费意识还处于一个较低的水平,对房产的要求还很低。随着经济的不断发展,人民的消费水平不断提高;加上近年来地方政府加快城市建设力度,使巴中的房地产业得到了极大的发展。同时一线城市开发商开始进驻巴中,带来他们先进开发理念和产品,必然加剧了市场的竞争。据不完全统计,巴中明年将有100万方房产集中入市,可见明年是巴中房产的竞争年。那么在激烈的竞争环境下,我们就必须作好准确的
市场定位,找准市场的最佳切入点和时机,确保项目的成功销售。
项目的基本情况
开发商:洲五房地产开发有限公司
本项目是该公司第一个开发项目,相对开发经验不足。
地址:中坝干道
根据规划未来的体育馆将落址于中坝,其未来的开发前景较好,但地势低,以前是城市垃圾堆放点,人们对中坝的认同度还很低。目前中坝干道处于建设中,路况较差。
占地面积:31260㎡
建筑面积:72667㎡其中:㎡,㎡,㎡
车位:200个
户数:474户
区域定位——城市发展方向
目的
在市场竞争环境中,把项目放在区域有利的大环境中,有利于项目与其它区域项目的竞争,从而得到一定的提价空间,并促进项目的销售。
中坝情况
中坝地势低,有过淹没的历史,曾经还是城市垃圾的堆放处,市民对本区域的认同度较低,这也是本区域没有得到热捧的原因,对本项目是极为不利的。
目前本区域只有少数建成和在建项目,区域内的市政设施相对落后其它区域(如:老城区、江北广场一带),无大型生活配套,还没有形成浓厚的居家氛围。
但中坝地块特色独特,两面临河,呈半岛状;且根据市政规划,中坝将是一个新兴的城市副中心。未来的市体育馆将落址于此,且是高速道路的入口,连接中坝干道进入市区。显然,中坝将作为巴中市未来各种商业展览及演艺中心,是城市迎接宾客的旗帜,是城市发展的方向,具有极大的升值空间,这本项目价值的提升的重要背景。
推广执行方案
概念宣传
城市发展方向——以中性化口号,不引起和其它区域的冲突,淡化地段和市政配套概念,强调城市规划和区域的发展前景。
半岛新城,水岸人家——半岛是中坝区域本身的地理特质,炒作其独特地貌及原生态环境,淡化市民对中坝的原始印象,使其重新认识中坝,了解中坝。
主题概念定位——水岸有“氧”精致生活社区
巴中房地产住宅开发已经上升到第二代产品开发时代,开始强调社区景观、配套,注重产品本身的价值,在众多的产品中怎样才能独树一帜呢?那么就可以在注重产品的同时,为消费者营造一种健康的水岸生活方式。
我们认为“新的生活方式”应该是这样的:
追求生命的价值与生活的幸福统一;
追求人文与自然的和谐;
洋溢生命激情的有“氧”生活;
人与人友好的交流和沟通;
建筑是没有生命的,赋予建筑独特魅力是一种积极向上的生活方式。有“氧”生活是对区域规划的阐述,也是对项目概念价值的提升。
市场分析
长远来看项目所在区域中坝是一个极有发展潜力的新兴开发地,目前市政配套及生活配套还不成熟,区域内的居住氛围还没有形成,市政规划实施将影响整个区域的发展前景。但我们可以看到,已经有一批市场的开拓者在本区域取得了较好的成绩,大正苑已有部分业主入住;东方鑫村还在继续进行开拓;最重要的是中坝干道已经开始施工,本区域的配套将逐步完善、生活将越来越方便,将吸引更多的人认识和了解本区域,增值前景是乐观的。
直接竞争对手
距本项目最近的是东方鑫村,东方鑫村较长的开发周期,在巴中有一定的知名度,目前仍然处于开发中,虽然其产品不具有太大优势,但占据了有利的地段,将对本项目造成一定的影响。
桑圆坝由于规划的原因一直没有实施开发,根据调查该区域明项目年将有数个上市,与本项目同处于一河段,且有老城作为依靠,将对本项目构成直接的竞争。
间接竞争对手
老城及江北新城的部分项目是本项目的潜在竞争对手,江北新城目前已经有个别项目上市销售(如:天通名城、红泰城市花园等),开发的主要以高价位的产品为主,在目标客户的选择上和本项目有一定的区别。老城区开发地块多数面积小,难以形成规模,但拥有完善的配套和便利的交通,将对本项目造成一定的影响。
回风及南坝目前在价格上于本区域处于同一个水平上,对本项目将造成潜在的