文档介绍：复旦大学
硕士学位论文
我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究
姓名:彭俊
申请学位级别:硕士
专业:金融学
指导教师:张金清
20060602
摘要中图分类号:.复旦大学硕士学位论文本文试图对我国房地产开发过程中有关金融风险做出评估与分析,提出有效的评估体系,以期提高房地产开发商评估和防范金融风险的意识和能力,促进房地产业和房地产金融市场的规范、稳定、健康和可持续发展。本文旨在回答和解决房地产开发过程中有关金融风险的特性、成因、传导机制、识别和评估等问题。本文按照房地产开发的自然顺序来研究有关金融风险,房地产开发过程可分四个阶段:开发决策阶段、土地获得阶段、建设阶段和房地产租售阶段。其中,开发决策阶段涉及的金融风险有政治风险、经济风险和决策风险;土地获得阶段涉及的金融风险有利率风险、汇率风险、信用风险和流动风险;项目建设阶段涉及的金融风险有操作风险和融资风险;租售阶段涉及的金融风险有市场风险、流动性风险和信用风险,这些风险不仅具有金融风险的一般特征,还具有自强化、复杂化、记忆性和连带性等独有特征。本文的主要研究内容为:首先介绍选题的背景和意义、研究思路和方法以及创新点,阐述德尔菲方法、头脑风暴法和情景分析方法等金融风险辨识方法,进行文献综述;解析房地产开发过程中的金融风险,运用博弈论、契约经济学和信息经济学等理论分析房地产开发过程中有关金融风险的成因,探讨其传导机制。然后评估房地产开发过程中各个开发阶段的有关金融风险。为了有效识别房地产开发决策阶段的金融风险,用政治制度稳定指数和政治风险指数评估政治风险,用解析法和蒙特卡罗模拟法评估经济风险,用风险因子期望收入、风险因子变异系数和风险开发收益率评估决策风险;为了有效评估房地产开发融资阶段的金融风险,运用久期、风险值模型和资产负债缺口模型评估利率风险,用基本因素分析法和非基础因素法评估汇率风险,用灯婪帜P汀治龇椒ê筒莆穹析方法评估信用风险和流动性风险;为了有效评估房地产开发项目建设阶段的金融风险和进行该阶段有关金融风险的识别,运用基本指标法、标准法和高级衡量法评估操作风险;为了有效评估房地产租售阶段的金融风险,用风险值方法评估市场风险;为了全面评估房地产开发过程中各金融风险,引入层次分析法和模糊数学进行房地产开发过程中有关金融风险的联合评估,并进行案例分析,使得本文的研究更加深入透彻。最后本文进行结论阐述和展望,指出需要进一步研究适合我国房地产开发商实际情况的金融风险评估和实证研究分析等方面。关键词:房地产开发过程金融风险风险评估
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我国房地产开发过程中的金融风险评估分析研究引言复旦大学硕士学位论文世纪年代后期以来,随着经济体制改革的深入尤其是社会主义市场经济体制的初步确立,我国房地产市场获得巨大发展,房地产市场的发展带动了经济的发展。房地产项目投资金额巨大,如决策不当会造成重大经济损失,如何结合房地产开发过程中有关金融风险因素作出科学的投资决策,对房地产业及其开发商的生存和发展具有重要的指导意义。房地产是一个关联效应很强的产业,它的投资决策正确与否还会直接影响到建材建筑、冶金、化工、轻工和机械等五十多个部门的效益和发展。在市场需求万变,市场竞争日益激烈的环境中,研究房地产开发过程有关金融风险的评估理论和方法,以期指导房地产开发企业作出科学的决策,提高投资质量,减少盲目投资,促进国民经济的健康发展,具有重要的现实意义和历史意义。此外,我国房地产业发展时间不长,面临着机制不健全、风险评估意识淡薄、风险评估手段落后和组织不规范等一系列问题。随着市场经济的逐步发展和规范化,当初有土地就能赚钱的日子已一去不复返。随着我国加入途萌蚧的发展,国外房地产开发商必会携带先进的规划设计、建筑材料、配套设备、施工和管理技术、人才及大量资金进入我国房地产业,同国内房地产开发商争夺市场,必将会导致开发商之间的竞争日益激烈,国内房地产开发商已不再可能轻易获得高额利润,房地产开发风险将进一步加大。然而,由于转轨国家所特有的体制背景,房地产金融风险的负面影响经过失衡的制度背景过滤被不断放大,而正向的作用机制却由于宏观背景受到很大束缚,不能得到完全发挥。目前,国内在这一领域的研究还不是很多,专业研究深度也不足,在此背景下,本文尝试选择当前房地产市场金融风险这一亟需解决的问题为主题,结合现代经济学理论和先进计算机工具,力图对房地产金融风险作出评价,并提出有效的防范体系,丰富这一领域的研究成果。这将具有很大的实践价值和理论意义。
第一章导论选题的背景和意义.√獾谋尘的亿元,年增长率高达唐贩看罅炕梗贾旰笃诤芏喾康夭