文档介绍：要摘农用地是一个十分复杂的自然、生态和社会复合体,是人类赖以生存的源泉。农用地具有资源和资产双重属性。农用地价格评估是对农用地价值客观合理的估算和判定,是农用地资产属性的客观表现,它对于农用地保护、农用地使用制度改革和征地制度改革具有重要意义。西方国家关于农用地价值理论已经相对比较完善,对农用地价格研究也较为成熟。但在我国,由于早期土地无偿使用制度的长期实行,人们对于农用地价值、农用地价格构成缺乏一个完整统一的认识,没有形成完善的农用地价格体系,尚未意识到农用地和农用地估价的重要意义,使得农用地估价研究相对滞后;同时由于农用地价格管理制度的不健全、不完善,使得国家无法对农用地市场中的土地价格进行宏观调控和管理。以上种种问题的存在使得现阶段我国农用地的流转不尽合理,农民群众的合法权益得不到有效保护,极大的阻碍了农村土地市场的建设和发展,也不利于城乡一体化和社会主义新农村的建设。因此,本文选择了农用地基准价格进行研究。本文首先阐述了与农用地价格相关的概念,并重点分析了农用地基准地价的概念。在此基础上本文提出了农用地基准地价评估的基础理论和基本原则,基础理论包括地租地价理论、区位理论、土地供求理论和生产力理论,农用地估价的基本原则主要有预期收益原则、替代原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合理有效利用原则、变动原则和供需原则,并且阐述了这些理论和原则与农用地基准地价评估的联系。其次本文就农用地的估价方法,针对文章的需要分析了收益还原法和评分估价法两种估价方法,包括评估原理、过程和适用范围。文章第四部分也是本文的主要内容,根据西安市临潼区的实际情况,采用收益还原法和评分估价法两种方法对该范围内的农用地基准地价进行评估,并对两种方法的结果进行比较,采用加权平均法得到最终的农用地基准地价。最后通过上述的论述,分析农用地基准地价的应用,并指明本文存在的主要优缺点。关键词:农用地基准地价评估
甌....,—,,瓺,瑃琲,,瓵瑆瑃瑆甇瓸,甋瑃
:,甀,’琣.,,琫.
璺裨日论文作者签名:刹南≯舞虏嗜论文知识产权权属声明论文独创性声明薅吣甓嘣抡既本人声明:本人所呈交的学位论文是在导师的指导下,独立进行研究工作所取得的成果。除论文中已经注明引用的内容外,对论文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。本论文中不包含任何未加明确注明的其他个人或集体已经公开发表的成本声明的法律责任由本人承担。本人在导师指导下所完成的论文及相关的职务作品,知识产权归属学校。学校享有以任何方式发表、复制、公开阅览、借阅以及申请专利等权利。本人离校后发表或使用学位论文或与该论文直接相关的学术论文或成果时,署名单位仍然为长安大学。C艿穆畚脑诮饷芎笥ψ袷卮斯娑果。
第一章绪论弟一早珀相关概念随着我国国民经济的发展和城镇国有土地市场的完善,农用地市场也在悄然兴起,农业作为关系国计民生的重要产业日益得到重视。现在,涉及农用地价格评估的问题越来越多,如以农用地申请抵押贷款、农地价格清算以及农用地在流转过程中涉及到的土地价格评估问题日益增多,农用地估价变得同益重要。年拢ü个省份全面展开了农用地分等工作。在此之后,全国其他省份陆续开展了农用地分等定级与估价工作。现在,农用地分等定级的技术和方法已经基本成熟,但是农用地价格构成及农用地基准地价的评估仍然有较大的争议。本文针对陕西省西安市临潼区的实际情况,主要研究农用地的基准地价评根据《农用地估价规程》,农用地是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。不包括建设用地、自然保护区,也不包括土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域Ⅲ。本文中涉及到的农用地是人们意识中狭义上的农用地,即耕地。根据《农用地估价规程》,农用地价格是指在正常条件下,相对估价期日,依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等,农用地所能够实现的价格Ⅲ。农用地价格是一个价格体系,农用地价格体系是依据农用地各种权利主体的价格内涵以及所要评估的价格种类而建立。根据不同的目的和需要,土地价格可以分为不同的种类,各地价种类之间会有所交叉,同一块土地之间可能会有多种价格。按土地权利分类。土地是一种可以带来恒久收益的资产,其价格的本质是收益价格,而这种价格是同土地的权利互相联系的。然而,土地权利又是一束权利的集合,它包括土地的所有权、使用权、租赁权、抵押权等,相应的,土地价格也就可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格等。土地所有权价格,是一种土地所有权转移价格,或者说是卖断价格。土地使用权价格,是在一定期限中持有土地的使用权、收益权所形成的一种价格。同样,租赁权和估。.┯玫.┯玫丶鄹长安人学硕十学位论文
研究的目的和意义抵押权会形成租赁价格和抵押价格。按土地价格形成的方式分类。按土地价格形