文档介绍：*
寻找差异化的道路
——泉州海景商城项目发展战略与整体定位
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2010-10
谨呈:泉州海景商城有限公司
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项目整合了设计院,在服务过程中为了能够达成共识和解决问题,设置了多个节点,以便进行有效的沟通
日期
节点
工作内容
参与方
9月8日
首次沟通会
三房首次沟通会,项目基本情况沟通
开发商、世联、设计院
9月9日
地块查勘后沟通会
地块查勘后规划设计思路沟通
开发商、世联、设计院
9月13日
市调后沟通会
市调成果汇报及初步思路沟通
开发商、世联
9月14日
市调交底会
市调成果交底
世联、设计院
9月21日
思路沟通会
思路碰撞、MECE,探讨项目思路
世联、设计院、开发商
10月12日
初稿沟通会
项目整体定位报告、概念性规划设计方案初步成果沟通
开发商、世联、设计院
10月25日
中期汇报
第一阶段报告、设计成果汇报及意见反馈
开发商、世联、设计院
10月28日
终稿汇报
终稿汇报
开发商、世联、设计院
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设计院的早期介入,使得规划方案与市场紧密结合,确保项目走在正确的道
路上
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开发商、设计院、世联在此过程中高频次的沟通,保证问题聚焦
世联通过三个“筛子”对方案进行比选
市场可
实现性
经济可
实现性
操作可
实现性
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客户目标和项目关键问题
1
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项目开发背景
地块七年前招牌挂出让,几经转让土地价格翻倍增长,最后一次交易价格为11>.8亿元
本项目由泉州海景商城有限公司统筹开发,公司此前无开发经验
政府将对地块周边的环境进行整治,包括洛阳江两岸、红树林以及洛阳古桥综合整治,规划建设洛阳古桥文化公园
背景一:
背景三:
背景二:
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客户目标
项目以盈利为目的,实现短平快、高性价比、前期投入要多少
泉州消费者注重外观,市场上有较多类似意大利风格的楼盘,本项目需要区分开来
开发目标
目标1:保证项目利润,打造精品,尽可能实现短平快
目标2:前期不要投入太多资金,实现项目滚动开发
项目以盈利为目的,如何实现短平快;
项目前期还要投多少钱,怎么投实现项目滚动开发;
项目风格确定以及如何与周边古桥、红树林实现有效融合;
如何提高项目性价比
关注问题
客户语录
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项目占地面积135亩,。地块不规整,分为若干小地块,内部存在大面积水塘
地块内部1
地块内部2
土地面积(㎡)
备注
建设用地面积
89,
135亩
17,
30,
41,
亩
整体容积率
项目技术
经济指标
地块内部3
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项目地块零碎,且规划容积率限制严格,不利于形成小区整体意向
以项目地块南边洛阳古桥北端为圆心,按照半径划分地块容积率
分别划分为:、,对项目物业建筑类型的配比以及排布要求较高。
需要详细规划,以满足容积率和市场物业接受度的要求
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初步判断——
本项目的成功开发面临以下五大挑战:
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挑战一:区域认知度低,客户心理距离远。且周边配套缺乏,交通不便
洛江区为1997年9月在原鲤城区北郊乡镇基础上成立起来的新区,全区面积382平方公里,是泉州市面积最大的城区,,2008年实现地区生产总值6>。
洛江区东北毗邻惠安、仙游两县,西连南安市,南接丰泽区,与台湾隔海相望。
洛江区规划为文化体育新区,片区内部具备一定的体育文化资源,洛阳古桥、泉州海峡体育馆、泉州第一医院、仁和医院、泉州医学高等专科学校、洛南小学等
10公里
西湖
洛江区
洛阳桥
岩山公园
新生源超市
仁和医院
中央公园
洛南小学
华侨大学
鹤山小学
区域公交系统欠发达,区内大多为村庄道路,路况较差;
区内欠缺生活配套,目前仍没有大型超市、教育资源缺乏;
各楼盘商业配套极其简单,难以满足小区居民生活需要;
尽管区内有多家医院,但地块周边无医疗设施配套。
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挑战二:未来泉州开发总量将超过800万平米,市场整体供应量庞大,同时国家宏观政策有加重的迹象,未来市场走势不明朗
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2007年
2008年
2009年
2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
海景国际花园
辉映江山
三盛四季公园