文档介绍：06年深圳绿海金鼎广场策划营销推广方案
绿海·金鼎广场
营销方案
深圳星联地产
20063>.06
目前,金鼎广场项目开始进入营销阶段,工作的重点将围绕产品营销全面展开。产品营销,是市场实现过程,是房地产资金从实物形态向货币形态的惊险一跳的过程。能否得到市场的接受?能否实现利润目标?能否快速消化?等等,系统、全面和科学的营销策略和方案,是项目市场目标的实现的基本途径和手段。
前言
引言
一项目分析
二营销总则
三销售方案
四推广方案
五价格方案
本提案是项目的营销策略的整合报告,主要从项目营销的各基本要素入手,提出较为系统、全面和客观的分析和归纳,构筑绿海·金鼎广场的整体营销框架,并为各具体操作方案,提供清晰的方向、目标和任务。提案分五个部分:
第一部分:项目分析
第一部分:项目研究
一)整体市场状况
二)SWOT分析
三)客户群细分 p14
五) 置业者简析 p17
四)客户特征 p15
户型配置目前市场商品房为多层、小高层、高层建筑,户型以中等户型居
多,而且从销售局面来看,销售最快的也是中等户型,大多数
尾盘剩余未卖出的均是大面积户型,此点充分说明萍乡地区现
代家庭人口结构还是购买力,均实际偏向于中等户型。
建筑形态收入低的市民倾向购买多层,收入高的市民倾向购买高层住宅。
园林环境目前仍比较落后,为数不多的项目拥有围合花园小区的楼盘,
在萍乡更显先进、时尚,受到市民追捧,销售局面较好。
物业管理萍乡目前无论是物管方面的观念还是软硬条件皆比较落后,但广
大市民对优质物管的呼声逐渐越来越高。
现场营销大多数项目操盘手法简单、落伍,现场布置、气氛营造、销控方式、营销配合都一般。:(塞纳名城、香溪美林为代表项目)。
项目规模目前本楼盘总体规模较小,萍乡市场上总建面达15万以上的逐步增多,萍乡大盘时代即将到来。
前言
一)整体市场状况(1)
总体市场趋势:
萍乡市场(市区)的土地供应在03至05年度开始紧缩,但总体供应依然较大(安源新区)。今年与去年同比价格整体上扬10%左右,房地产市场的繁荣在05达到顶峰。从今年开始,政府新政策不断出台,市场总体的火爆程度有所放缓,市场进入调整期,销售形势有所减弱,但总体依旧被看好。
城域市场特色:
萍乡市场价格上涨原因主要有两种,商品房整体素质提高、城市发展加快。少数置业者为二次置业(换房)或买房投资,初次置业还是占主力,市场销售的主力户型依然是以三房两厅130㎡居家型物业为主,但市场的销售的户型面积在逐步变小,从160平方米的三房到140平方米的三房,到现在110—140的三房为主,未来的三房向功能实用、经济型三房转变。
前言
(2)
前言
一)整体市场状况(2)
客户群体特征:
家庭购买为主,基本上是全家人共同参考整个置业过程,但决策都以本人占主导地位。置业群总体上比较成熟、理性,决策周期较长,而且,决策不在于购房者本人,其参考决策群有较强的影响力。项目的销售的过程中,对参考决策群的把握也将成为重要方向之一。
基本分区思考:
萍乡居民的居住习惯与其它中等城市一样,就近居住、生活和工作。根据城市的现状加上结合路网的通达性不高,置业的消费群体主要来自以上几个区域,一是市区(本项目属于市区),二是湘东片区。三是安源片区。四是为上栗及芦溪片区。
前言
一)整体市场状况(3)
相关销售政策:
从市场调研中发现,萍乡房地产市场比较规范性,在预售的审查上严格。本项目暂未拿到预售证,还不能公开销售。银行对贷款的控制较严,首期必须在三成以上,而且手续审查严格。
项目相对位置:
经过多年的建设,城市形态已基本拉开,以安源新区及金三角未来发展的重点,代表的人口经济活动较为频繁的区域向新区拓展。而绿海·金鼎广场正处在城市成熟片区,属于老城区,处在号称江南第一广场,秋收起义广场核心位置,与萍乡传统商业旺区交通十分便利。
前言
一)整体市场状况(4)
前言
二)SWOT分析(1)
1、S(strength):优势分析
1)人文项目在浓郁的历史人文片区,秋收起义广场。
2)景观景观得天独厚,较大的广场景观面,使楼盘成为真正的广场物业。
3)交通项目邻近火车站及汽车站出行十分便利
4)配套项目处在于成熟片区,周边银行、超市、中西餐厅、休闲中心一应俱全。
2、W(weakness):劣势分析
3)规模楼盘属于单体结构,整体无园林绿化,缺少居住氛围
1)定位本项目定位混乱,无明确市场定位。
2)户型户型结构不合理,基本上都是暗厨暗卫。
前言
(