文档介绍：2004年度北京房地产市场总结及2005年预测
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2004年度北京房地产市场总结及2005年预测
第一部分市场供需价格走势
注:
开发投资数据来源:北京市统计局和国研网
销售数据来源:北京市房管局
主要观点:
市场供应——今年,供需两旺交投活跃;明年,供应放缓、郊区化趋势进一步显现。
房价走势——2004年,销售市场涨字当头;2005年,余温未了,坚挺依旧。
一、2004年回顾
1、市场运行情况
2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比
结论1:宏观调控下,房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低
分析:
2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度,但与2003年同期相比,除住宅投资增速有所上升外,其他领域增速都有不同程度的减低。可以看出,在宏观调控作用下,北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。
投资结构与2003年同期相比,也有较大变化,主要体现在商业投资速度有明显上升,表明2004年成为商业地产繁华的一年,但过于盲目的商业地产开发,在今年的销售市场已体现出其消极因素的影响,预计2005年商业地产的放量进一步加剧商业地产的竞争强度。
在宏观政策的调控下,土地开发面积大幅度降低,截止到9月份开发土地面积仅为1721>.8万平米,比去年同期降低67%,将会影响到明年市场的供应量。
结论2:开竣工面积增速不同程度放缓
分析:
从表中可以看出,2004年前三季度的开工面积与去年相比在绝对数值上并无较大变化,竣工面积则比去年同期有所增加;而开竣工增速则比去年同期相比有较大程度降低。
结论3:商品房空置面积减少,空置率销售额持续增长,多年老盘普焕新春
分析:
在今年销售形势一片大好的情况下,商品房空置率与去年同期相比有明显降低,许多滞销多年的老盘在今年普遍得以焕发青春,尤其是东部的高档公寓,由于高档公寓总量供给的减少,不少老盘销售状况都表现良好。
2、市场供应与销售情况
观点:受宏观调控的影响,今年市场供应总量减少、投放速度放缓、但交易火爆
根据成业行市场研究部的跟踪统计,截止到9月底,,%;其中新开住宅面积1499万平方米,%。
结论1:开发方向郊区化趋势进一步明显。
从新开盘的分布来看,五环外的供应量占到了总体供应量的51%,四五环间的供应量为24%,三四环间为15%。从侧面反映了土地市场的动向,就是政府在加大对别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后,开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃,应该是2004年的一大典型特征。
结论2:供应结构倾向于中低档次
从新开盘价格来看,今年1—10月份新盘销售均价结构与去年同期相比,单价6000元/平方米以下的项目数量,占到总新盘数量的82%。
结论3:新盘开盘价格普遍上涨
今年西开盘的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高,主要受到今年市场整体情况良好以及土地价格不断攀升的影响。通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显,在均价上升的热点区域中,%,,这与今年以来通州区市政道路与基础设施的不断改善以及与其他地区相比交通优势不断增大是分不开的,
3、销售情况(需求的体现):
观点1:在主观上宏观调控的影响下,市场供需状况反映的客观结果是,2004年北京房地产销售市场上一片旺销之声。
从总量上看:根据北京房管局的月度销售报告统计,截至到今年9月份,,,总成交金额为1340亿元,予售部分成交价为6696元,%、%%。

分析:
从上表可以看出,从2004年1月至今,北京房地产预售市场整体呈现上升趋势,趋势明显;过户市场则在2004年出现一定幅度的涨落,主要原因是今年经济适用房供应比例的下降导致。
二、2005年预期
1、市场供应情况
观点:明年供应量将有所减弱,郊区县集中供应趋势明显。
依据:
4号令和71号令的相继出台,使2004年的土地供应明显有减少趋势。这种趋势将一直持续下去。从2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降,表明目前的宏观调控措施将对房地产开发有一定的滞后影响,减弱房地产开发投资增长的后劲,将不利于明后年投资的增长,明年供应量将有所减弱。此