文档介绍：2005年上半年天津房地产市场总结及市场展望
2005年上半年天津房地产市场总结及市场展望
05年上半年市场总结
05上半年,宏观调控政策进一步趋紧,市场观望气氛有所抬头;并且在04年初现端倪的结构性供需失衡问题开始集中显现,高档房市场供需比重虽然较上年有较大幅度增长,但后市疲态已现。由于04年天津商品房均价涨幅超过20%,集中拆迁导致部分需求提前预支。同时,受房地产开发周期的影响,上半年新增供应严重短缺。在以上因素影响下,05年上半年,天津楼市进入周期性调整阶段。在市场调整期,天津楼市表现为成交量有所回落,但房价运行异常平稳。在盘整期内,天津楼市仍然保持了比较温和的走势,这也主要得益于天津楼市泡沫较小,区域消费市场较为理性。
今年上半年,天津商品房成交面积4873>.9万平方米,,%%。其中,,,%%。分析近期天津房地产成交数据,可以将今年一、二季度视为天津上半年楼市发展的两个阶段。从今年一季度天津房地产市场的总体表现来看,市场基本上延续了从去年年中以来的稳健发展势头。第二季度,国内出台了一系列打压房地产泡沫和非理性投资的政策,对需求市场影响较为直接。今年第二季度,天津商品房成交量逐月走低,特别是中心城区,成交市场更为低迷。受需求下降影响,开发商普遍降低利润预期,天津房价增幅平缓。中原认为,从盘整期过渡到恢复期,天津楼市求稳发展的势头不会改变。
2005年上半年天津楼市的运行特点主要有以下几点:
土地市场平淡,开发商拿地谨慎
05年上半年,受国家宏观调控政策的影响,天津土地市场表现较为低迷,无论是出让土地还是成交土地,与去年同期相比均有较大幅度回落。根据中原统计,05年上半年天津土地交易中心推出22幅土地,(包括保税区出让的9幅公建商业用地),总占地面积167万平方米。成交土地16幅,(包括位于保税区的8幅公建用地)其中2幅为经济适用房用地,3幅为住宅用地,11幅为商业用地,总占地面积52万平方米。
分析上半年天津土地市场成交情况,可以看出今年土地市场的一个趋势:即供应土地除消化中心城区的未开发土地,将逐渐向外扩散。城市运营更加精细化。由于需求较为活跃,地价总体水平保持高起。但另一方面,今年上半年,天津市出让土地22幅,成交土地16幅,不仅出让土地成交规模较小,从成交情况来看,也反映出开发企业在宏观调控环境下对拿地更为审慎。
2005年,由于受国家调控政策影响,土地控制力度趋严,天津市今年上半年房地产土地供应总量不足去年同期的一半,今后这一现象将有所缓解。据中原了解,今年下半年土地供应总量相比上半年将成倍增长,同时面向普通住宅的土地供应比重也有望增加。从供应方向来看,外环线周边区域将逐渐取代中心城区成为土地市场的主打区域。随着中心城区土地市场逐渐趋于饱和,本埠和外地开发企业在围绕土地市场的竞争也将逐渐向外推进。
新盘市场乏善可陈
2005年上半年,天津房地产市场总体供小于求。据统计,上半年天津商品房新增供应量为388万平方米,同期商品房销售量为481万平方米。其中新增供应量主要集中于第2季度。今年第2季度,天津商品房新增供应量为269万平方米,占上半年新增供应量的69%。
05年上半年,天津新盘项目普遍规模较小,产品创新色彩较弱,普通住宅因供应相对短缺更受市场欢迎。在供应类型上,中心城区与郊县市场差别较为明显。中心城区新盘以中高档为主,并且高层住宅供应量逐渐占据主流。与中心城区相比,郊县市场受新政影响较小,新增供应较为活跃,市场对多层住宅认可程度较高。
总体来看,天津结构性供需失衡问题仍未缓解,上半年面向中低收入家庭的普通住宅供应仍然相对短缺。受市场需求引导,小户型住宅项目上市量较为集中。随着房地产开发周期推进,下半年天津新盘供应量将成倍增加,特别是在中心城区,高档房市场竞争进一步趋热。
郊县市场异军突起
今年上半年,天津郊县市场的优异表现可以说是既在意料之外,又在情理之中。据中原统计,05年上半年天津郊县市场商品住宅成交量为195万平方米,%。而今年第2季度,天津郊县市场商品住宅成交面积为102万平方米,%。郊县市场的异军突起,不仅表现在这一区域在全市商品房成交市场的比重日益扩大,并且整体市场波动幅度较小,市场成熟程度和抗风险能力都在逐步增强。
目前,天津郊县市场主要以滨海新区及环城四区为发展龙头,并且,这些区域与中心城区楼市的差距也在逐渐缩小。据中原统计,05年第2季度,郊县市场商品住宅成交量超过10万平方米的有三个,分别是塘沽区、西青区及北辰区。其中塘沽区以28万平方米的成交量位居全市各区县之首