文档介绍：2007年全年上海嘉定房地产市场研究报告
嘉定项目市场研究报告
目录:房地产市场研究上海宏观市场嘉定市场江桥周边市场
近期政策分析
宏观指标分析
宏观市场
分析
中观市场
分析
嘉定住宅市场分析
江桥住宅市场分析
微观市场
分析
调控步骤
07年来政策一览
2008年政策预测
国民生产总值
人口及收入状况
房地产市场指标分析
供求分析
价格特征
客户特征
板块分析
总体特征
板块供求分析
价格特征
客户特征
周边楼盘信息介绍
本项目分析
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宏观市场分析
?近期政策分析??调控步骤
最近两年,房地产行业受到了前所未有的关注,而由于市场的非理性成长,导致了价格增长过快、住宅供应结构不合理等一系列社会矛盾,也因此遭遇了政府数次的宏观调控;
从近几年的整体政策面看,政府对房产市场监管正在不断的成熟,从2004年的一级土地市场,2005年的二级市场,2006的三管齐下,到2007年的信贷政策,政府对于保持房地产业健康稳定发展的决心是十分明显的;
而且从宏观调控步骤看,国家未来还会对房产市场进行持续调整,达到健康有序的发展结构。
房地产
一级市场
房地产
二级市场
2004
年
2005
年
2004-2007年政策调控宏观方向图
房地产一级市场
房地产二级市场
房地产三级市场
2006
年
房地产一级市场
房地产二级市场
房地产三级市场
银行信贷
2007
年
宏观市场分析
?近期政策分析??07年下半年以来政策一览
2007年下半年的新政主要以利率信贷为主;
房地产供应量的不足及地价的节节攀升等原因使政府在10月出台信贷政策使得火热的楼市快速冷却下来,预计在2008年出台新政策可能性不大;
宏观市场分析
?2008年政策预测
2007年的新政效果还是明显好于2005年的国八条,但距离中央的要求还存在一定差距;
07年10月后市场进入冷却期,买卖市场在一段时期内将处于胶着状态,预计在2008年采取的调控政策,可能从以下几方面着手:
1、税收方面
预计2008年将会在抑制市场需求方面来强化调控效果,具体通过“物业税起征(大房保有税等)”或“土地使用税”等手段来实现持续打击市场需求,尤其是大面积套型产品的市场需求;
2、利率信贷方面
在2008年央行加息一至二次的可能性也很大,而另一方面政府也将可能通过采取银根紧缩,从信贷方面提高开发商的准入门槛,进一步提高房地产行业的行业集中度;
3、土地方面
对于目前囤积土地不进行施工建设的土地将进一步出台具体的实施细则,并具体进行实施;
4、规范行业秩序
07年相继出台了一系列规范房地产行业秩序的政策,但是仅是一个大致的框架。因此在08年该些框架性规范的具体内容也将陆续出台。如具体的实施日期以及手续流程,并加强从上至下的监管力度,对房地产行业的统计制度进行改革等。
宏观市场分析?宏观指标分析??国民生产总值
从1992年到2007年连续15年实现国内生产总值年均增长率超过10%;
2007年,全市生产总值完成120013>.16 亿元,%;
根据《上海市十一五纲要》,十一五期间全市年均经济增长率预期为9%以上,,接近2,000亿美元。
注:2010年数据为预测值
宏观市场分析?宏观指标分析??人口及收入状况
上海市目前人均GDP超过8000美元,接近发达,用于居住、交通、娱乐等方面的消费支出将快速增加;
上海的人均可支配收入也出现了大幅度的增长,从2000年的11,718元增长到2007年的23,623元;
按照10%增长比例推算,2010年,上海市的年人均可支配收入将超过30,000元,人均可支配收入的持续增加,将为房地产市场提供源源不断的有效需求。
宏观市场分析
?宏观指标分析??房地产市场指标分析
住宅施工、新开工、竣工及销售面积(含配套住宅);
2007年,全市共完成房地产开发投资1307亿元,同比去年同期上涨2..5%;
各项指标中,%,%,竣工面积较去年同期略有减少。销售金额高出46..98%左右;
从图表中可以看出今年的销售面积明显好于去年。
宏观市场分析
?宏观指标分析??房地产市场指标分析
住宅销售均价与销售面积(含配套住宅)
07年1-12月,住宅成交均价达到10032元/平方米,成交量为3279万平方米,%;销售量的大幅攀升主要因刚性需求强劲,消费者对