文档介绍：2007年吴江市太湖附近一项目市场调查报告
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吴江市太湖附近一项目市场调查报告(详细)
一、调查设计

①了解全国房地产形势与国家政策,作为项目当地的背景资料,以结合当地市场状况,给未来的工作提供具体的方向,制定准确的营销方针。
②针对当地房产市场,我们将调查范围放在庙港周边城镇,即吴江西南城镇,而不是整个苏州市或者吴江市,以加强区域针对性,清晰掌握区域市场。通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析,充分了解庙港与周边城镇房地产市场和价格,确定目标客户群及其对产品和价格的取向,对项目营销提出建议,明确项目定位,较准确地发挥地块环境特质和居民经济收入特点,制定切实可行具有高度实效性的营销策略与广告策略,实现项目投资效益回报的最大化。
③根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析,对后续营销推广策略提供有力支持。
④充分了解庙港居民对住宅消费的需求,进行问卷调查,树立苏州鼎立房地产有限公司的品牌形象,将项目进行前期推广,获得广泛的公众认知度和关注度。
2. 调查内容
了解全国房地产主要形势及未来几年发展趋势,初步房地产行业形势;
对项目周边地区宏观环境的调查;
③对项目周边地区房地产市场状况的调查;
④庙港环境调查;
⑤项目自身情况调查;
⑥庙港社区房地产需求调查;
⑦消费心理调查。
3. 调查方法
①宏观调查
②项目自身情况调查
③需求市场调查
④潜在市场竞争调查
二、全国房产形势
2006年的中国房地产市场可以用且调且涨四个字来形容,调,是指今年国家对房地产行业出台多项调控政策,涨,是指一些地区的房价仍然处于持续上涨态势。
年初,根据国家发改委和国家统计局调查显示,%,%。%的跌幅,但相对于北京、深圳等城市双位数的涨幅来说,宏观调控从去年就已经开始,效果显然并不理想。
5月,在人民币加速升值的大形势下,国内房价持续上涨。而在房地产的带动下,过高的固定资产投资也引起了中央的重视。5月17号,国务院总理召开国务院常务会议,研究促进房地产业健康发展措施,并提出调整住宅结构,利用税收信贷手段加强对房地产行业的调节等六条措施。这个被业内称为“国六条”的措施,也从根本上奠定了2006年中国房地产业宏观调控的基调。5月29日,建设部、发改委、财政部等九部委发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,新一轮房地产宏观调控开始实施。在这份意见中,明确提出从2006年6月1号起,新审批、新开工的90平方米以下商品住房套型建筑面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上;中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应,其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%;对项目资本本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业,商业银行不得发放贷款;个人购买第二套住房,按揭贷款首付款比例不得低于30%;二手房交易时,售房收入全额征收营业税的期限从2年延长到5年。
对于这些措施,可以明显感觉到的是,在打击投机炒房的同时,改变房屋供应结构和加大对中低收入人群的住房保障,是这次宏观调控希望着力解决的问题。
显然,密集的调控措施还是收到了一定效果,%,%。到10月份,%,房价涨幅基本得到控制,在新建商品住房销售价格上,上海、北海等10个城市同比还出现了微幅下降的趋势。
与上海等地房地产价格逐步走稳不同的是,部分城市的房价并未在这一轮宏观调控中稳定下来。以北京为例,宏观调控后,北京房价持续上升,6、7、8、%、%、%%。10月份,%的涨幅领先全国。这是自2005年7月份“70个大中城市房屋销售价格指数”开始公布以来,北京房价连续上涨的第15个月。深圳的情况也基本如此。
对于这些城市房价的过快上涨,一些业内人士的解释是,土地稀缺,需求旺盛。
在各地政府手握一级土地市场的情况下,“招拍挂”似乎成了地产商拿地的不二法则。一些地方已经开始探索
“限地价和限房价”的竞标模式,土地并非都是价高者得,尝试在经济适用房和廉租房制度之外,为解决中低收入人群购房难找到新的出路。
但即使出台具体措施,我们对2007和2008年中国住宅房地产增长的基本判断是:住宅投资继续过热,房价继续高位增长,但需求增长将进一步回落。
1. 2007年住宅投资将会继续过快增长
主要原因是:(1)在高利润的引诱下,社会资金追求房地产投资和消费的热情不减,许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。社会过剩资金