文档介绍：2007年嘉兴市房地产市场研究报告
市场研究报告
项目二组
嘉兴项目组
【写在前面】
“凡事,下足功夫”!
我们可能不是最优秀的,但我们愿做最努力的!
?我们尊称客户为伙伴而不是“上帝”,我们愿做客户的“外脑”而不是手脚。
?我们坚信广告的目的是销售,我们竭尽所能辅助客户创造销售的奇迹。
?我们推动客户与消费者的互动,我们为您创造品牌建设的解决之道。
?我们提供从市场调研到战略规划、从规划咨询到产品设计、从营销策划到销售推广、从创意设计到媒体发布的全程服务,
以专业赢得客户的满意和尊重。
?我们坚持营销是“以人为本”的事业,“共同成长”的价值理念贯穿于我们服务的全过程。
?与客户坦诚相待、双赢成长是我们智能服务的核心价值所在。

目录
第一部分宏观环境分析
第二部分房地产市场分析
第三部分同类产品市场调查
第四部分总结
第一部分宏观环境分析
一、全国宏观环境分析
投资热是本轮经济过热的核心,上游价格上涨、重工业比重迅速上升、经济增长对能源的依赖程度明显加大都和投资热直接有关。
在宏观调控初期,固定资产投资增长速度的回落主要和国家政策的干预有关,而后期的回落很大程度是受到投资回报下降和股市疯涨的影响。从这个意义上看,不但2006年下半年,未来几年固定资产投资增长速度回落的可能性也会存在。
在本轮经济周期中,投资对消费的带动效应并不明显,相应地,消费增长随投资增速回落的可能性也不大,消费的稳定增长成为经济保持较快增长的重要力量。
近来的宏观政策表明了政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期,信贷收缩对开发商的影响是立竿见影的,挺不过去的房产商只能抛盘,在目前房地产行业融资管道比较单一的状况下,房地产企业还很难从银行以外的管道获得开发资金,“通知”的出台必然会继续拉紧房地产企业的资金链,实力不强的开发商将面临较大的困难。融资难度的加大意味着房地产开发商开发成本的提高,无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程。因此,在不断抬升行业准入门坎,促动行业洗牌。
同时,由于从银行贷款获得开发资金的难度加大,企业有可能通过加快商品房预售来补充滚动开发资金,从而加大项目的供应量并降低出售价格,行业利润率将逐步降低。而且对于负债率较高的企业来说,可能通过出售部分土地储备和未开发项目来获得开发资金,从而降低可持续发展能力。对于部分资信较好、资产结构较好的公司来说短期影响不大,但在中长期内由于政府对房地产行业的供给产生一定抑制作用,行业内的分化将加剧,集中度将进一步提高。
10年前,中国房地产市场也是在行情极其火爆、炒楼现象大量出现之时,政府金融信贷“釜底抽薪”,令房地产市场陷入了“万劫不复之境地”。10年前那场的
“地产灾难”,抛开当时的重灾地海口、北海与惠州不谈,仅在广州,也留下了超过100宗的烂尾楼烂尾地块以及大量闲置地块。但历史不会简单重演。1992-1993年的经济高速增长是在其它行业的投资几乎无增长的条件下,以房地产业投资为主要拉动的单一高速增长。而2003—2004年的固定资产投资增长中则是以其它多行业的高速增长所拉动,如钢铁、供电、汽车、水泥、电解铝、石油、煤炭、运输、电讯、非房地产的城市基础设施的年投资增长有30%~600%之多,房地产的全均年增长只有20%,相比之下,还算比较低。
不管房地产市场如何发展,政府基础设施的投入和城市改造的投入都在逐年保持扩大的趋势,其中给房地产带来的强制性消费并不会减弱,城市化的速度也不会相应减慢;而经济增长速度的提高则会加速对房地产的需求。因此,政策的导向和倾斜程度将最终决定房地产市场的发展速度。中国的经济增长速度足以支撑房地产的增长速度,中国的消费潜在需求和购买能力足以支撑更高的房地产增长速度。惟一不可预测的只是政府对房地产市场相关政策的变化,任何经济学家或市场操作者的判断都不如政府政策导向的作用大,中国房地产市场未来的发展速度将决定于政府的正确决策。
第二部分房地产市场分析
嘉兴市概况
“地平如砥、水乡泽国、地富民安”是嘉兴最显性的本质特征,水域占其土地总面积的81>.3%,诚为泽国之雄,城市依水而筑,因水而兴,以水取胜。而自古富足的农耕文化,一方面造就了嘉兴重教守礼的民风,文人荟萃、文人辈出;另一方面养成了平淡悠闲的处世之道,百姓安逸、社会有序。嘉兴,古称“嘉禾”,以其深厚的历史文化底蕴和浓郁的水乡风情闻名于世,素有“鱼米之乡、丝绸之府、文化之邦”的美誉。迈入新世纪,嘉兴先后获得了省级历史文化名城、省级文明城市、省级园林城市和人居环境范例奖等称号。左杭右苏、负海控江”,嘉兴地处中国最具经济活力的长江三角洲城市群和东部沿海经济带的地理中心,伴随改革开放的脚步,顺应长江三角洲一体化的发展潮流,嘉兴市近年来实施了一系列重要的战略