文档介绍：2007年惠州市云兴项目发展建议与价值评估
成功不打折专业100分
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云兴项目
发展建议与价值评估
序
涨价有理
创新实用
400万VS6000万
关键词
资金链
项目区位
项目关键词
城市属性——人文、生态、枢纽
区域属性——居住、中心、综合
地段属性——人流、便利、财富
项目位于惠州市惠州大道北,毗邻惠州火车北站,人流汇聚,商贾成群。
本案
本案
惠州
地块经济指标
-
人口容量(人)
东、西
出入口位置
规定性指标
300
个
建停车位≥
284911>.4
m2
建筑容量≤
25
%
绿地率≥
容积率≤
m2
地块面积
m2
总用地面积
本项目位于惠州市火车北站,地理位置优越,周边配套完善,可成为火车北站片区房地产领头羊,打造北站片区房地产市场经济,提高片区人文居住质量,改善周边生活环境。
项目周边
关键词:
火车站核心商圈
交通枢纽之地
人流汇聚之所
政治文化中心
配套完善之处
项目现状及四至
东面马路
南面花木场
西面马路
北面民宅
项目四至景观一般,需要从项目的本身质素来弥补周边的景观空缺,从项目来提升
项目的品质;项目地块基本平整,地块中存在部分未拆迁项目。
我们的目标
打造片区中高档住宅
快速消化、节点营销
提升项目片区影响力
奠定胜局
实现物业价值最大化
战略目标
Part 3
Market tell me what ?
来自市场的启示
●房产市场●项目解析●楼盘扫描
惠州市位于广东省东南部,珠江三角洲东北端,南临南海大亚湾,毗邻深
圳、香港。惠州是广东省历史名城。惠州在古代即有“岭南名郡”之称,是东江
流域政治、经济、文化、交通中心。
宏观经济-地理
惠州
GDP快速增长,人均可支配收入稳步增加,惠州经济开始进入发展的快车道。
数据来源:惠州市统计局
宏观经济-经济
宏观经济-要闻扫描
国内市场
楼市救市政策将升级措施多元化
财政货币政策联动支持住房消费
政策松动意在激活自住需求
楼市新政将为购房者带来多大利好
中央针对房地产市场推出政策组合拳
国际市场
油价一再下降
世界各国都出台政策救市
美国几大银行机构倒闭
国际油价创历史最低
宏观政策-金融政策
央行连环政策松绑“房奴”
税收:购小户型者税费下降35%左右
贷款:房贷利率已恢复至2002年水平
首次购买90平方米及以下普通住房
的,契税税率暂统一下调到1%
中国人民银行决定:从2008年10月
15日起下调存款类金融机构人民币
。
一个月内的两次降息
回暖
微观市场-房地产
%
%
2008年一季度
%
%
2007年一季度
房地产开发投资比上年同期增长
房地产开发投资占固定资产比重
房地产开发投资(亿元)
固定资产投资(亿元)
项目
一、开发投资对比
二、商品房建设数据
%
-%
%
111%
同比增长(%)
08年一季度
07年一季度
新开工面积
销售面积
竣工面积
施工面积
项目
三、惠城区商品房预售指标
-%
-%
-%
-%
-%
增长
4735
5186
2919
08年一季度
5029
5493
3954
07年四季度
住宅均价(元/ M2)
均价(元/ M2)
预售金额(亿元)
预售面积(万M2)
预售套数
项目
微观市场-房地产
随着整个房地产市场的激活,惠州
房地产市场投资在逐年地增长;
房地产投资增加在一定地程度上
影响到惠州市场对商品房的需求;
惠城区2007年待售套数逐月增长,
市场投入量增加,也证明市场的
刚性需求大。
销售价格近年快速上涨趋势明显,特别是2007增涨到4732元/㎡,%,但纵观2007年环比中,因为全国房地产市场的影响,12月份销售价格有所回落。
微观市场-房地产
房产市场——预测
涨价有理
惠州市场
涨价有理——地理篇(一)
7161元/平方米
5500/平方米
5524元/平方米
14699元/平方米
4732