文档介绍：2007年惠州市云兴项目发展建议与价值评估下
产品建议
8000㎡
125m
64m
宗地平面图
商业采用内街式步行街,
将道路两边的人流进行集中;
一楼层高6米,步行街过
道采用通风口,进行采风、
采光,避免了压抑的感觉,
增强舒适度;
商业内引,人流汇聚;
首层层高为六米。
一层平面图
产品建议
二楼商业整
体平展,增加商
业的整体感,便
于满足整体商业
布局;
引进超市或
者其他住宅所需
要的配套商业;
二层层高为
4米。
二层平面图
中空
中空
中空
中空
中空
产品建议
三层架空层,
层高3米;
空中花园、小
品景观,将商业与
住宅灵活分隔;
泛会所结合空
中花园,提升小区
的品质感,生活在
城市的空中。
三层平面图
产品建议
四层平面图(五栋错排)
南北通透,方
正布局;
最优化的空间
布局;
明厨明卫,户
户朝南;
能灵活应对规
划,对户型与限高进行有效利用。
产品建议
四层平面图(三栋品字形分布)
南北通透,方
正布局;
最优化的空间布局;
明厨明卫,户
户朝南;
使整体间距宽
大,采光与通
风互不影响。
项目利润分析
●收益分析●成本核算●利润预估
基本数据
基本数据:
8000平方米
商业面积
204911>.4平方米
住宅面积
总建筑面积
容积率
占地面积
收益分析
价格预估
通过市场对惠州市场近三年整体价格走势分析,周边项目市场比较法,对项目住宅及商业价格进行保守预估:
动态价格= 静态比准价+ 溢价空间
住宅:3380元/平方米(均价)
商业:5800元/平方米(均价)
以上价格为2008年房地产市场最低谷时预估价格。
收益分析
销售收入
住宅收入:3380×=(万元)
商业收入:5800×8000=4640(万元)
合计销售收入:+3944=(万元)
项目利润分析
●收益分析●成本核算●利润预估
成本费用一览表
开发成本小计
三
(由承建商带资)
15
开发间接费用
4
(由承建商带资)
50
公共配套设施费
3
包括水电工、排污、绿化等(由承建商带资)
150
基础设施费
2
毛坯房(由承建商带资)
1400
建安工程及装修费
1
自有资金(包括前期调研、设计费等)
40
前期费用
二
自有资金(部分已出资)
土地成本
一
备注
总额(万元)
单价(元/平方米)
项目
序号
经营成本与税费
企业管理费:
×%=(万元)
财务费:
预计项目开发周期约为2年,资金均匀投入,约为销售收入的3%:
×3%=(万元)
税费:
税费按预计销售额8%计算,税费为:
×8%=(万元)
不可预见费:
不可预见费为销售收入的3%,不可预见费用为:
×3%=(万元)
(包括项目公司日常运作费用、办公费用、公关费用等,%计算)(在成立项目公司时按月支出)
(营业费及附加、所得税)
(在成立项目公司时按月支出)
(有销售收入后才支出费用)
(有销售收入后才支出费用)
成本核算
总投入成本:
++ ++
=(万元)
,财务费、
税费等需等有销售收入再支出,所以前期自有资金约400万。
项目利润分析
●成本核算●收益分析●利润预估
利润预估
利润:
-=(万元)
投资利润率:
÷×100%=%
保本楼面单价:
÷=3080(元/平方米)
基本数据
基本数据:
8000平方米
商业面积
住宅面积
总建筑面积
容积率
占地面积
收益分析
销售收入合计:
+4640=(万元)
总投入成本:
+151