文档介绍：2007年惠州市英华苑项目营销思路
英华苑项目营销思路探讨
惠州陈江—仲凯
谨呈:英华置业投资有限公司
认识置业国际
效益为首客户为先
诚信努力长线双赢
“低投入、高回报”为目标
策划营销理念
“销售快、售价高、无货尾”
核心理念
20年来引领无数创新市场手法
招数一:首创异地销售手法——把大陆楼带到香港卖
如港莲村
招数二:首创酒店展销会——拓宽销售渠道
如海珠广场花园
招数三:首创深港看楼直通车—更加人性化的营销
如龙珠花园
招数四:首创“爆炸式”销售手法—将客户一网打尽
如上海康城、深圳皇庭世纪
招数五:首创“低首付、低门槛”营销—SARS期间楼市低
迷如东悦名轩、名骏豪庭
招数六:开创深圳豪宅营销典范—“高开高走”
如水榭花都
招数七:首创主动式营销—走出售楼处销售
如福德花园
招数八:首创复合式营销—多元化营销模式
如御景华城
招数九:公关营销—利用政府基建推广
如海悦华城
招数十:小众传播—针对特定首富阶层传播
如华尔登府邸
……
20年来引领无数创新市场手法
承诺
今天我们提案有一个引子,就是承诺。
对于目前陈江—仲恺的项目来说,需要商榷的地方很多,核心就是承诺如何兑现的问题。最主要,最直接一点,附加值的体现,这个光凭开发商的力量是很难完成,而此也将是对项目成功与否最直接的坎。毕竟主要的目标客户多数还是面对普通消费者,如不能跳出同质竞争的泥潭中,2008年,处境还是堪忧。
英华苑在创造附加值方面已经意识清晰:引学校、谈文化等都是及时雨式的战略。在项目扎堆的陈江—仲恺区域,谁先发掘客户的需求,谁就能吸引第一批真正的住户,谁就能形成真成的口碑,并以此带动滚动开发。
今天我们全程汇报,仍然只彻底地讨论两个问题:
一、如何理解现有市场,形成最佳品质提升方案?
二、置业行是如何保证新形式下的项目顺利销售!
基本情况
附加方向和空间研究
产品升值研究
如何最有效
扩大价值
市场研究
指向
?
基地初探
地块基本情况
位置:陈江大道北段
地块紧邻陈江大道,区位优势明显,路网通达
直面主干道,背靠工厂宿舍,无自然景观资源
地块狭长,为熟地
297户
总户数
35%
绿地率
171>.2%
建筑密度
㎡
建筑面积(㎡)
㎡
占地面积
容积率
基地初探
四至描述
正门
南
西南
西
西
西北
北
东北
东北
基地初探
配套分析结论
教育配套:英华小学、陈江小学等学校分布附近
医疗配套:设施较完善,多家区级医院及知名连锁药店分店
金融配套:中国银行、中国农业银行、中国工商银行、中国建设银行等多家银行
商业配套:金茂商业广场、陈江商业街、汇佳购物广场、新世界购物广场,充分满足居家日常生活需要
交通配套: 步行5分钟即到陈江汽车客运站,多条公交线路直达惠城、东莞等地
基地初探
紧邻城镇主干道陈江大道及203号国道——仲凯大道等
城镇中心区、配套较完善
可达性好、交通便捷
周边生活配套档次较低
仅有陈江广场,无山景、水景资源
周边分布工业区、农民房,环境杂乱
,
诠释
地块周边自然资源较少
区域形象低,美誉度低
当地具一定规模的开发项目
基地属性
属性
分析结论
惠州市政策
执行细则
“房地产开发公司在未取得《商品房预售许可证》之前,不得以任何形式对外销售正在开发建设的商品房和收取购房人任何的费用(如诚意金、订金及VIP卡形式等等)。
住房政策:从供应上,进一步调整住房结构
土地政策:落实已经出台的土地政策
金融政策:存款准备金率上调,暂不加息
税收政策:土地增值税清算,物业税开征在即
中央银行:第二套房贷首付比例提高
2007年政策执行年
区域内90平方产品集中供应
抓住时机尽快上市,规避风险
市场分析
公路交通:
深惠高速公路、G205国
道、省道S358、省道
S357-惠淡路——连接深
圳、惠城、东莞及惠阳;
轨道交通:
惠州二号轻轨——连接东
莞、惠城区南部新城;
深圳
惠阳
惠城
陈江
仲恺
60分钟
10分钟
20分钟
东莞边界
50分钟
市场分析
市级次中心包括两处,陈江—仲恺为其中之一。分别以区级(地区级)公共设施为主,构成服务本区域的城市公共服务次中心。
依托陈江-仲恺次区域现有空间布局结构,利用周边山体、湖泊水系等自然资源,构筑山水相连、山城相楔的生态绿化空间形态。
总体采用“三轴、两河、多带、四区”的网络化城市绿地结构形式。
陈江