文档介绍：2007年湖南省房地产行业市场分析报告
2007年湖南省房地产行业市场分析报告
郭国庆陈栋
(中国人民大学商学院,北京 100872)
北京新生代市场监测机构最新调查数据显示,湖南居民房产的预购率为123>.6%。从预购年限来看,湖南省未来1-2年内房产销售平稳,未来3年内会有一定增长,此后将有所回落,到未来5年则会达到新的销售高峰。湖南全省总体房产消费水平也高于全。
房地产行业巨大的消费潜力不仅吸引了湖南省各地政府和开发企业,同时也受到了众多市场分析和研究者的关注。本报告将在认真分析湖南消费者的生活态度、消费心理和习惯的基础上,从细分市场选择和开发新产品、广告策略、定位、定价策略、销售管理、售后、行业消费发展指数等七个方面,重点探讨湖南房地产行业市场和营销活动的发展状态及发展趋势。
一、细分市场选择和开发新产品
(一)细分市场选择
房地产市场细分是房地产市场发展的必然趋势。从产品的最终用途来分,调查显示,湖南购房计划居民中,%的人是为了自己居住,也不乏少数居民购房作为办公、经商之用。
而从房产地理区域位置的选择来看,湖南居民都选择在市中心、学校周围等交通便利的地方(如图1所示)。房地产的开发应充分考虑不同的地理位置、交通条件、环境条件等。得天独厚的地理位置,会使房地产商占尽先机。
图1 湖南居民房产位置选择(单位:%)
按人口变量细分,包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。如表1和表2所示,大部分湖南购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房,在房产结构的选择上,七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别,开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。
表1 不同年龄消费者房产类型选择
(单位:%)
居民总体
15-24岁
25-34岁
35-44岁
45-54岁
55-64岁
经济适用房
一般商品房
55
40
别墅
3
公房
二手房
4
其它
样本量(人)
269
66
75
74
37
*15
表2 不同年龄消费者房产结构选择
(单位:%)
居民总体
15-24岁
25-34岁
35-44岁
45-54岁
55-64岁
普通板式楼房
普通塔式楼房
24
20
立体式(复式、跃式、错层等)
24
其它
古典自然
别墅
样本量(人)
269
65
74
75
38
*15
表3 不同收入消费者房产类型选择
(单位:%)
没收入
2000元及以下
2001-
4000元
4001-
6000元
6001-
8000元
8000元及以上
拒答
经济适用房
40
50
一般商品房
50
50
别墅
50
公房
二手房
其它
样本量
30
130
55
*7
*2
*2
42
(注:表1-表3中纵向相加为100%,打“*”的部分,由于样本量不足30,数据不稳定,仅作参考,请慎用。)
从收入来看,中等收入消费者的房产消费较活跃(如表3所示)。这部分消费者多为工薪阶层,开发商应当根据他们的消费特征和需求,设计相应的经济适用房或低价位商品房,而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。