文档介绍：2007年苏州浦庄商业项目营销策划报告
浦庄商业项目
营销策划报告
提报三步曲
项目的初步研判
项目的定位
项目的操作思路
第一步项目的初步研判
项目的初步研判,即该商业项目是否
有操作的可能性?
答案:可行,但存在风险!
8>1、本项目为2个L形地块,因此本项目的商铺均为沿街商铺,其商业价值较大,是本项目的优势之一。
2、目周边有居住区以及商业街,使得本项目周边有一定的人气
3、规划优势,项目所在的区域将规划为居住区和新的商业中心3>.
4、浦庄镇开发区建立以来,越来越多的企业选择在浦庄镇建立厂区。因此越来越多的外来打工者涌入浦庄镇,使得浦庄镇的人气越来越旺盛。
优势&机会研究
1、,建筑密度为50%,使得本项目必须建造3-4层的商铺。而第3、4层的商业价值难以挖掘
2、浦庄镇人口较少,整个镇的消费力不高
3、本项目的地理位置比较偏僻,离镇中心有一定的距离。
4、大量的空置商铺,经初步统计达到46000平方米
劣势&威胁研究
项目可行,但从中我们也看到了风险, 只有增加项目的卖点,才能有更多的砝码来平衡风险.
目前在客源固定的基础上,我们争取在产品和价格上取得更多更大的卖点.
如何争取?
第二步项目定位
一、方向与档次定位
二、业态定位
三、客源定位
四、产品定位
五、价格定位
知己知彼方能百战不殆!
知彼
知己
经济
交通
人口
项目自身
市场环境
一、方向和档次定位
旅游
木渎
东山
沿太湖区域
经济环境(相对周边乡镇较为落后)
旅游资源(缺乏)
人口环境(本地人少,>9万常住人口,开发区人口在增加)
交通环境:由于浦庄镇靠近东山以及太湖旅游胜地,使得浦庄镇的道路交通非常便利,这对浦庄镇商业的招商、引资等发展提供了重要保障。
问题:由于处于苏州与太湖东山的中间段,没有出名的旅游资源,因此难以吸引游客,位置较为尴尬!
旅游商业优势区域——东山和沿太湖
高档商业优势区域——木渎(文化底蕴浓厚,且与苏州市最为接近)
特色商业优势区域——如镇湖(刺绣)、光福(玉器)等。
打造旅游商业地产
打造特色商业地产
不可行
不可行
项目离镇中心有一段距离
项目呈L型分布,且沿街
临近开发区,且周边规划为居住区
结论:以服务本镇居民为主的中低档配套商业
二、业态定位
取人之长,补己之短,迎合需求,错位经营!
需求:小型娱乐场所(棋牌室、网吧等)
长处:购物场所,如服装店等,以吸引人流量
结论:以购物、杂货、娱乐以及超市等与生活密切相关的业态为主,以及少量五金、装修店、餐饮。
三、客源定位
三方联动,互补互利!
三方
购买客源
租赁客源
消费客源
购买客源:浦庄与市区客源为主,周边乡镇为辅。
租赁客源:浦庄本地为主,周边乡镇为辅。
消费客源:本镇人与开发区人为主,乡村人口为辅。
顺民,顺市,推陈出新!
顺民
顺市
客源
分析
市场
产品
投资客源
消费客源
租赁客源
开间
进深
楼层
四、产品定位
投资客源:总价要合适,在租金上涨较慢的情况,保持正常回报率
租赁客源:商铺的面积必须能够充分利用,层数不可太多
消费客源:一站式消费
立面建议