文档介绍：2008年4月重庆市蔡家组团地块市场调研报告
菜家组团地块
市
场
调
研
报
告
二零零八年四月十一日
目录
4第一部分项目分析及建议
4一、基本情况
4二、地块分析
6三、建议
87第二部分合同风险提示
98第三部分市场分析调查报告
98一、国家及重庆地区政策及现状分析
98(一)、2007年影响房地产行业的政策
2120(二)、2008年1-2月房地产行业的政策
21201、央行宣布:上调03>.5个百分点存款准备金率达15%
22202、国务院发通知:促进节约用地囤地按地价20%征闲置费
23213、发改委:西部新建廉租房每平方米补贴300元
24234、《住宅性能评定技术标准》2月19日执行
25245、重庆开始施行建筑能效测评与标识制度
26256、重庆居民购房意愿首跌 8>
27267、第二套房贷政策已经松动
3028二、供应市场
30281、未来供应持续增长 08年迎来供应高峰
31292、大型项目明显增多外来企业垄断特大项目
32303、低密度物业供应充足高层物业仍是市场主力
33314、供应格局起变外来企业首超本土开发
45425、南北供应继续领跑重庆楼市
6158三、消费市场
61581、2008年1月市场概述
61582、1月供应情况
64613、1月成交情况
69664、2008年2月市场概述
70675、2月市场供应
73696、2月市场成交
7975四、周边现有楼盘基本情况及销售状况调研
第一部分项目分析及建议
一、基本情况
调查土地位于三溪口蔡家组团212国道入口右侧。项目共占地2000亩,其中工业用地800亩、商住用地1200亩(分为B地块400亩一块、A地块800亩一块)本次主要调查分析对象为1200亩住宅用地。
二、地块分析
B地块400亩土地位位于三溪口高速路出口收费处左侧,自北向南成不规则长方形,北侧为高速路收费处主干道;南侧为在建城市主干到;西侧为212国道;东侧为高速路主干道。通过现场实地考察发现以下问题;
1)地块内无可利用自然资源;
2)地块内整体地势为山体,土石方量特大,造成后期开发成本较高。
3)地块西侧有两个加油站(整体规划中无调整和折迁的可能)。
4)项目对面为机械化工程工业用地,现已动工,对地块后期环境影响较大,无法打造高档社区。
5)项目正中有东西走向预计为10万伏高压线,东西横跨该地块中心位置,无法后期改造。
A地块 800亩土地位于400亩西南侧,相隔212国道,整块土地为南北走向不规则长条型,地块西侧为铁路;东侧为212国道;北侧为城市次干道;南侧为城市次干道。通过现场勘察及与管委会多次交流发现以下问题
1)该土地为多块不规则土地合成,土地性质为工业用地及其它用地为主,住宅可用面积较小,需进行大范围规划调整,按照与管委会沟通结果,现由于原规划出现重大问题,重庆市基本封杀调规相关问题,土地无法做为开发土地使用;
2)土地内以山地为主,坡度较大西高东低后期开发成本较高;
3)自然资源稀缺,且成不规则长条型,一边紧邻铁路,一边紧邻212国道,其噪音及粉尘污染对打造高档住宅社区有特大的影响;
4)其周边紧邻土地为工业用地,对以后土地增值带来负面影响;
如下图所示:
三、建议:
项目本身的不利因素,极大程度的限制了该地块的规划定位,打造高档住宅的条件受到限制。且本地块位处工业用地中心,随着周边工业项目的不断完善,负面影响将更加明显,土地增值空间不大。
综上所述,该地块投资风险较大,建议放弃投资意向。
第二部分合同风险提示
工业用地约定签订交地备忘录后60日内动工,时间紧;
协议约定“2年内建成投产,3年内销售收入达18亿以上”,除去设备调试等实际要求不到1年内销售收入达18亿以上;
协议中要求银翔、渝江承担连带责任;
协议乙方为银翔、渝江,综合用地的所属单位也为上述两公司,且不允许乙方对该宗地块进行转让。但二司并无开发资质,协议中未约定综合用地可以其它公司名义获取;
协议中未明确约定甲方交地时间;
协议中未约定综合用地的开完工时间;
协议中未约定综合用地后续税费的优惠政策;
协议中未约定管网改造及高压线下地的费用由政府承担;
协议中违约责任不对等,甲方违约仅支付违约金但乙方不能解除协议,而乙方违约责任相对极重;
协议中约定的不可抗力因素包括了政策变化,不可控性大。
第三部分市场分析调查报告
一、国家及重庆地区政策及现状分析
宏观调控:
07、08年国家对中国房地产市场进行了较大的宏观调控政策,主要体现在金融、土地、保障性住房这三个方面,国家通过一系列的宏观调控措施有利的规范了部分区