文档介绍：2008年中国房地产市场形势与2009年发展展望
导读:
一、2008年中国房地产市场整体情况
1、2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力大
2、2008年商品房销售量理性回归,但仍处上行区间,自住型需求增长尤其强劲
3、供求关系发生变化,房价高位小幅回落,但各城市表现有涨有跌
4、国家和地方政府的“保增长”政策稳定了交易量,“这个冬天不太冷”
二、2008年中国房地产市场热点问题
1、销售额低于投资额7000多亿元,开发商资金链紧张,市场资金缺口大
2、流拍、退地频现,地方政府“土地财政”模式出现危机
3、保障性住房增长,但限价房处境尴尬
4、退房、断供成为开发商和金融机构的隐患
三、2009年中国房地产市场预测
四、2008广州房地产市场年终回顾与2009年预测
正文:
一、2008年中国房地产市场整体情况
2008年,在国际金融危机的形势下,中国政府以审慎灵活的宏观调控政策,基本上保持了中稳发展,而对于房地产市场的调控则更体现了这种审慎灵活性。2008年上半年,在国家调控政策主导下,中国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归,各项指标高位调整,过度需求泡沫得到有效的抑制;但2008年第三季度,市场开始快速下行,并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下,第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制,整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。
1、 2007年的投资过热,导致2008年整体市场供给压力大
13>.1、房地产开发投资增幅上半年在30%上高位运行,下半年涨幅出现回调
受2007年房地产投资过热的影响,上半年全国房地产开发投资额延续了去年略高于30%的同比增长幅度,而整体市场处于理性回归的态势,宏观调控起到了明显成效。下半年,国际上受金融危机的影响,国内由于“抑制过热”政策叠加、住房保障制度的推进,以及经济进入调整期等因素的影响,出现涨幅下降的趋势。全国房地产开发投资额同比增长从1-%一路下滑到1-%。尽管下半年涨幅回调明显,但涨幅的绝对值仍超过了20%以上,可见在国家“保增长”政策下,房地产开发投资并没有出现过大的波动,仍维持了相对稳定的增长速度。
图1:2007年11月-2008年11月全国房地产开发投资走势
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
、自1998年以来,土地购置未开发面积近12亿平方米,市场潜在供给能力强。
与2007年疯狂抢地以及“地王”不断涌现相比,2008年,中国土地市场开始恢复理性。土地购置面积和开发面积增幅基本趋势是逐月下降。土地购置面积同比增长由1-%,到年中(1-6月)%,1-11月的-%,除1-5月外,增幅都是逐月在下降;而土地开发面积同比增幅也是由1-%,一路回落到1-11月的-%,除1-6月外,也是逐月下降。2007年狂热的土地市场降温明显。但2008年1-,可见开发商囤积土地的意愿并没有出现根本性变化。
图2:2007年11月-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
中国指数研究院对自1998年以来土地购置未开发面积统计表明,,如果不考虑国家收回土地的情况,以容积率为2计算,,以前三年平均销售面积来看,这些土地全部消化还需3年半多的时间,以户均100平方米、3人计算,能解决7000多万人的新增住房,房地产市场潜在供给量很大。
图3:1998年-2008年11月土地购置开发面积情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
、竣工面积、新开工面积、施工面积涨幅高位回调,但总量较大,市场供给压力仍偏大
2008年,竣工面积、新开工面积、施工面积均处于涨幅回调过程,竣工面积、%、%%下降到1-%、%%, 1-,超过销售面积71%,,相当于前三年平均销售面积的近4倍,假设施工面积中四分之一已经作为期房销售,则剩下的仍需要市场消化3年。以户均100平方米、每户3人计算,如果全部竣工后,可以为市场提供2550万户,7650万人的新增住房,可见尽管供应指标涨幅回调,但市场供应压力仍较大。
图4:2007年11月-2008年11月竣工面积、新开工面积、施工面积增长情况
数据来源:国家统计局、中国指数研究院
2、2008年商品房销售量理性回归,但仍处上行区间,自住型需求增长尤其强劲
、住宅日均销