文档介绍：2008年成都保利新都项目前期策略定位报告2
2、潜在的市场风险
区域营销抗性
规模地产的运作风险
产品外化形象的市场接受度
产品价格的市场预期走势
发展
缓慢
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
九里堤路
一环路
二环路
三环路
成渝铁路
青龙场立交
至
新都
川藏公路
成仁路
环境
嘈杂
交通
拥堵
外来人
口众多
自然生
态缺乏
城市面
貌差
缺乏高
尚住区
传统
城北
印象
生活配套
整体来看区域内商业配套匮乏,商业网点目前主要聚集在四川音乐学院、西南石
油学院和天回镇银杏园周边。由于川音和石油学院校园经济的带动,早期的项目
便围绕在两校周围,是该区域最繁华、最具人气的片区。但商业档次不高,主要
以餐饮、娱乐为主。而天回镇银杏园周边是成都物流集散地,商业配套较差,区
域内尚无大型超市或卖场。
医疗配套
以成都陆军总医院为依托,成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院
(慢性病医院)区域内医疗配套体系比较完善
教育配套
以川音和石油学院为主,区域内教育资源相对丰富。从幼儿园到大学每个阶段的
学校均在该区域出现。但区域内整体教育、师资水平仍然较差。
生态资源
拥有800亩植物园,15万平方米北郊森林公园,800亩原
生态北湖公园,260亩动物园,3000亩的熊猫基地。项
目周边生态环境优势不可比拟。
》》》城市市政机能配套严重匮乏
城市生活机能配套不成熟
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
通往
本项目
3号线——新都[红星车站]-新都钟楼-三河场-天回镇-陆军总医院-动物园-驷马桥-高笋塘-李家沱-太升桥-红星路-春熙路-新南门-磨子桥-省体育馆-高升桥-武侯大道-晋吉路-武侯立交-金花镇-紫东街-双流广场-[板桥南车辆段]
7号线——沙西线-金府路口-西南交大-会展中心-营门口-蜀汉路东-铁门坎-青华路-清水河-武侯大道-红牌楼-高新区-神仙树-火车南站-和平小区-河心村-成仁路口-牛市口-万年场-跳蹬河-十里店-龙潭东
》》》地铁3、7号线的远景规划短期内交通利激效应难以显现。
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
区域交通路线:
北新干线-城北到新都
北部新城快速通道
N1线-天回镇到新都
川陕公路物流辅助通道
川陕公路-四川至陕西
货运物流主通道
蜀龙大道-成都至新都
双向六车道景观大道
成绵高速-成都至绵阳
高速公路
成青线-成都到青白江
快速通道
本案
蜀龙大道-
项目交通支撑路道,未来连接北城2环。现状距三环4KM,尚未联通,预计09年底可通行。
川陕公路-
由于是货运通道,路况较差,对本案的交通支撑不足。
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
》》》
拥有中外闻名的大熊猫
生态基地,周边原生态
自然环境条件突出,但
大多处于待开发状态。
自然生态价值未能充分
显现。
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
》》》区域房地产发展总体向好的趋势下,存在一定的
先天难度因素,短期内将影响市场利益导向,
因此,无论是在物理层面还是心里层面上,下述瓶颈要素
都需要认真研究加以解决,以实现项目成功!
配套整
体缺乏
区域城市化发展整体滞后
自然生态
条件有待
开发
交通尚
需改善
区域公众
认可度低
美誉度差
居住氛围差
非传统居住区
历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展
2、潜在的市场风险
区域营销抗性
规模地产的运作风险
产品外化形象的市场接受度
产品价格的市场预期走势
房地产开发的政策风险不容回避
》》》2008年1月7日宏观政策:征缴增值地价 2008土地新政定
调“节约集约”。
根据规定,土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重
新安排使用。对不符合法定收回条件的,也应采取改变用途、等价置
换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲
置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。
启示:未来市场供应量的加大,市场竞争的加剧。
》》》调控风险。
随着2007年度整体宏观经济过热,房价上涨过快!政府利用金融信贷手
段和土地政策实施综合调控的力度在加大。2008年度实施从紧的货币政
策。预计2008年度房地产行业仍将面临政策调控。
政策风险周期风险 1期营销风险多元人群风险
周期性政策调控因素
》》规模大盘的整体开发进程受到多种因素的制约和影响,需要前瞻地加以考虑!
来自未来市场的直接竞争
资本运作的风险
宏观经济变数
城市化进程发展发育的程度
政策风险周期风险 1期营销风险