文档介绍：思源2010年成都保利贝森路项目定位报告3
本项目的占地规模、容积率、楼面地价都不占优势,如何突围?
70-80
余部分
三房
8450
81-90
2梯3、4户
多层7F
高层18F
塔楼
/
33>.8
41
双玺
5300
4750
/
39>600
4381
/
6300
/
楼面
地价
2梯2户
2梯2、
3户
2梯2、3、4户
2梯3户
4梯16户
2梯2、4户
3梯6户
3梯6户
梯户比
/
614
(住宅)
11000
80-160
板式高层32F
板楼
16
42
建发
金沙里
/
830
16000
(精装5000)
155-175
别墅
板式高层18、31F
板楼
3
72
中海
金沙府
/
777
11000
141-160
小高层12、13F
塔楼板楼
16
63
金沙云庭
/
429
(住宅)
11000
130-160
小高层9-11
高层17F
板楼
住宅
45
西贵金沙
40
开盘因素
1栋余
12500
(精装2500)
50以下
高层28/31F
通廊
22
蓝光云鼎
二期1400套
8000
(清盘)
121-160
高层26F
塔楼板楼
4
14
45
一期
金沙鹭岛
34(多为124产品
1批次余
60余套
13000
(精装3500)
77-220
高层21F、
超高35F
塔楼
5
15
天际湾
50-60
约620
12000
90-100
高层31F
塔楼
/
/
/
优品道
月均去化
(套)
库存
当前或预计售价
主力
面积
形态层数
建筑单体
容积率
建面
规模
项目名称
品质
首置
首改
再改
高
低
中海金沙府
华润城西1号
天际湾
双玺
建发金沙里
云鼎
金沙鹭岛
西贵金沙
金沙云庭
雷区
在保证品质趋同的情况下,尽可能控制面积,降低总价,力争取得相对较高的市场份额
TOP阵营
第二序列热点
第一序列热点
面积
135-280万
肉搏区
大面积再改
高品质扎堆
竞争强度高
竞争策略
248-280万
155-176万
135-176万
143-176万
突破区
客户
形象
规划布局理念
户型配比
园林设计
价格及
销售周期
产品定位
建筑单体及风格
销售中心及样板间风格
产品定位策略
高品质+面积控制=市场总价补缺
强围合
半围合
弱围合
开敞式
本项目由于地块规模较小,若规划强围合,导致内院尺度小,人在庭院中如井底之蛙,不透气,内院的住户如同置身于一个大天井里,极度降低了项目品质。
从竞争的角度以及品质趋同的角度导出本项目规划布局建议U型布局围合:
首先它是围合的,带来的好处是极大的隔离了路面噪音,为小区居民创造一个安静美丽的内花园
其次,为避免小过于围合带来的压抑感,建议采用半围合,使得内部庭院和市政绿化带荣为一体,为内院住户
开阔了景观视线。
再次,向空中要容积率,减小建筑密度,弱化项目容积率不占优势的弊端,强化中庭园林的尺度感
从竞争和品质趋同的角度出发理想中的规划布局
高容积率下的单体品质象限(北方)
合理性
(日照、通风)
宜居性
(景观、均好性)
本着品质趋同的原则,本项目理想中的建筑单体应以2梯2户板式和2梯3型为主
2梯2-2梯4户
板式
金沙鹭岛
2梯3户
板式
西贵金沙
2梯2户-2梯4户
板式+塔楼
金沙云庭
2梯2户+2梯4户
板式
建发金沙里
2梯2户+2梯3户
板式
中海金沙府
梯户比
建筑单体
竞争项目
基于地块现状的落地规划布局
待征地
2梯4户/10
2梯6户/2
2梯3户/5
2梯4户/6
?
1梯2户/1
2梯2户/1
梯户比
12-24F
7F+18F
26F
建筑层高