文档介绍：2008年第三季度深圳市房地产市场发展概况
本报告是严格保密的。
本报告是严格保密的。
五洲项目市场调研及首期入市研判
谨呈:五洲国际
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本次市场调研的目的
分析南通近期市场的销售情况,客观理性认清市场大势;
从项目所处区位及产品两个维度出发,盘点本项目的竞品项目;
细分同面积段产品的去化及未来竞争情况;
结合以上市场环境及竞争情况,预判项目入市时机和量价关系;
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宏观大势分析
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南通区域市场分析
备注:数据来自南通房产信息网
2011年2月-2012年2月南通市商品住宅成交走势
从去年2月到今年2月份这一周期来看,预售和成交比走呈现两极分化(未包含库存量),考虑到政策影响去年10月份之前预售和成交比率较为正常,基本保持13>.3:1的去化率,10月份至今比率严重失衡,最高比达15:1,未来市场将出现库存量和新供应的双重压力;成交均价围绕1万元上下波动,10月份前走势平稳,之后出现一个波峰之后回落至1万,目前南通市场均价1万1左右,考虑到开发商去库存压力,会采取促销等手段,价格还会有波动。
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竞争格局分布
苏建阳光新城,后续供应约32万方
国基桂花小镇,实收均价8500元/㎡左右。目前销售2#,100多套。
推出“万元有一户”订房优惠活动:
和保值承诺,
银州皇家花园,总计48万方,
一期地块约10万方,6。14一期开盘去化率不足30%
二期(4#6#)认筹,认筹量不足30组
友谊嘉御龙庭,总计12万方,9500左右;
,9月三期推98签15套
北城名郡,8200,,暗推出216套,每平米减500后96折,3万元定房,落定不足20套
保利香槟国际,共58万方,
一期356,销售145套,二期10月份,首推64复式公馆,实收均价9900左右,销售10套左右
华强城,总计130万方
,暗推58#楼,实收1500,120-150平米,96套,销售10套左右
3月份即将推60套洋房
尚海城
共34万方,已销售15万方,9500均价。
9月份推出8#,102套,
签11套左右
目前6号楼认购
首期于2011年8月11日开盘推出540余套房源,销售剩余100多套,2012年3月加推16#楼120多套 87平两房和130平三房,成交均价9000元
2012年3月12号晚上开盘推出1栋、5栋楼,共计182套,开盘销售20多套,成交均价11000元
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项目背景:位于人民东路与通富北路交汇处,与通师二附仅一墙之隔。占地约16万㎡,总建面约48万㎡,整体由25幢高层、8000㎡商业及2000㎡高档会所组成。
产品:主力户型为86平、88平的二房和129平、132平的三房
推售:项目整体分两期销售,首期于2011年8月11日开盘推出26#、27#、28#、29#、30#五栋楼,共计推出540余套房源,销售剩余100多套,2012年3月加推16#楼120多套 87平两房和130平三房。
价格:一期开盘成交均价9000元/平左右,目前16#楼最高优惠15万,优惠后单价最低6980元/㎡,最高9550元/㎡。
客户情况:项目成交客户主要来自崇川区及郊县(通州、海门、如皋、如东、海安等),购买87平两房产品主要是年轻小夫妻,刚需型,大部分工作不久,父母出首付的较多,也有部分客户买来养老,130平的客户多数为改善型家庭,为孩子上购置学区房较多。
客户敏感点:关注价格、位置、学位
推广:大牌、户外、报纸(江海、扬子)、派单
活动: 全款可享受95折优惠,按揭享受97折优惠,并推出垫付首付政策,现场无活动。
销售代表语录:
我们这边最好买的就是87平和130平的,两个市场主流面积段,刚需改善多能满足选择。
之前有去通州做过新思路模特大赛活动,所以通州客户在我们这边买房的挺多。
我们后续西区会有140平、160平产品,具体什么时间推出还不清楚
骏和棕榈湾
2011年1月份开始蓄客,8月份售楼处开放前在市区设有接待展厅,运用发放优惠券等方式进行诚意客户登记,开盘前累积登记3000批诚意客户,开盘销售300多套(销售率不到80%),据销售人员透露项目整体87平、130平各300套左右。
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吴中豪景华庭
项目背景:位于南通市崇州区外环东路与人民东路旁,规划建筑面积180000平方米,由14栋法式高层组成。
产品:93-143平两至四房
推售:2012年3月12号晚上开盘推出1栋、5栋楼,共计182套,开盘销售90多套。
价格:实际成交均价11000元/平方米
客户:客户主要来自崇川及郊县(通州、金沙、如东、如皋),购买93平的两房主要为婚房或父母住,103-114平的三房,客户年龄主要