文档介绍：2008年自贡市名城新天地项目前期定位报告
我们的思考——问题树
项目定位及产品配比建议说明
开发模式/产品配比思考
项目定位思考
项目开发财务模拟
营销通路整合思考
核心推广概念确立
视觉表现
产品竞争力提炼归纳
当前自贡商业类现状了解
历年开发态势及价格走势分析
自贡市场主要个案了解分析
当前自贡住宅项目开发状况
自贡城市商业开发态势分析
自贡当地商业投资行为分析
结合项目特性的定位考虑
营销策略构思
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我们对自贡市场的分析了解
自贡市地处四川省南部、沱江支流釜溪河畔,辖区面积4373平方公里。总人口320万人。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县,历为省辖地级市。以内宜高速、隆雅、遂筠公路和内昆铁路与邻交通。有两千年的盐业史,是我国最早设立的23个建制市之一,素以“千年盐都”、“恐龙之乡
”、“南国灯城”而蜚声中外。
本案所处的大安区是自贡的老商业中心,距离行政中心约21>.5公里左右,是自贡人口最集中,经济最繁华的老城区。
区域概况了解
本案项目市场现状分析
5公里
燊海井
8
10公里
距离恐龙博物馆
7
距离五星街商业中心
6
1公里
距离东方锅炉厂
5
1公里
距离步行街大东方广场
4
距离新市政中心
3
距离旧市政中心
2
3公里
距离汽车站
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环境状况数据还原
当前,自贡市政府正在规划建设“大安区旧城改造区”和“汇东新区”两个重点城市板块,将形成两个城市商业中心。
城市板块划分
本案项目市场现状分析
本项目地处自贡重点规划建设的“大安区旧城改造区”,该区已经是一个比较完善的生活居住板块。
自贡近年来主要地产开发集中区域
项目位置
汇东新区
大安区老城区
汇西
当前自贡楼市价格走势
本案项目住宅市场现状分析
从我们所了解到的价格数据显示,当前自贡楼市的价格走势呈现出逐年走高的趋势,每年平均增长幅度保持在15%左右,当前市场均价在2100元/平米。
自贡新老城市板块楼盘价格对比表
备注
均价
板块
主要以“东尚米
汇东新区板块
“仁和家园、仁和半岛”为代表
2100元/平米
大安区板块
区域板块楼市开发概况了解
本案项目住宅市场现状分析
大安区老城区
汇东新城区
项目核心区域竞争个案概况了解
本案项目住宅市场现状分析
2150
盈盛房地产
91---155㎡3房4房的大户型到
汇东新区高笋塘片区
绿盛·悦璟
2400
远达房地产
—㎡3房4房的大户型
汇东路丹桂街(市政府旁)
尚东国际
2100
东方圣地
110---130㎡3房4房的大户型
五星街黄桷路
东方家园
2100
仁和房地产
85---157㎡3房4房的大户型
仁和路
仁和家园
住宅均价
开发商
产品分布
项目位置
楼盘名称
根据我们的初步了解,本案项目核心区域的楼市价格呈现“井喷”状态,
区域板块在半年时间内楼盘售价上涨了600元/平米左右,
主力面积在110--130 ㎡之间,总价在25万/套左右。
两大板块楼盘销售数据表明:
虽然自贡行政区东移,让汇东新区成为自贡投资亮点,但是由于交通等生活的便利性影响, 老城区还是自贡人居住的中心。
大安老城区板块标杆项目
汇东新城区标杆项目
总价(130㎡)
80%
销售情况
2100元/ ㎡
均价
2007年4月
开盘时间
仁和半岛
总价(130㎡)
60%
销售情况
2150元/ ㎡
均价
2007年4月
开盘时间
绿盛·悦璟
对于当前自贡消费群体新区的认知度和接受度了解
本案项目市场现状分析
对于当前自贡消费群体户型的喜好了解
本案项目住宅市场现状分析
91---155㎡3房4房的大户型
—176㎡3房4房的大户型
110---130㎡3房4房的大户型
85---157㎡3房4房的大户型
绿盛·悦璟
尚东国际
东方家园
仁和家园
根据我们目前所了解到的市场信息,当前自贡房地产市场的楼盘销售情况,基本以110--130平米为主力面积。
在自贡当前提倡实用主义消费大环境下,大户型住宅在自贡当地市场绝对是主力产品。
当前自贡消费群体置业动机了解
本案项目住宅市场现状分析
我们通过对自贡二手房中介市场的了解,房屋出租的概率非常小,说明了当地市场自住型需求比重较大。
当前大安区自贡商业分布
本案项目商业市场现状分析
项目位置
地下商城
2000㎡
温州商城
雄飞假日商业广场
大