文档介绍：2008年成都保利新都项目前期策略定位报告5
基于容积率的控制下进行产品定位
物业功能定位原则——符合差异化竞争原则、市场发展趋势和产品创新原则
综合以上因素,本项目物业形态锁定为:
本项目对物业功能的定位,主要基于对以下因素的考虑:
市场差异化竞争的原则,多数产品存在同质化现象;
未来房地产市场发展趋势的分析,客户对居住品质的需求不断提升;
产品创新和产品引导的原则,挖掘并引导客户的潜在需求。
中央公园观景洋房社区
主流的观景小高层、高层洋房;
适量的花园洋房退台洋房;
少量的叠拼、双拼、连排别墅;
中央公园、风情文化商业街、大型超市卖场、五星级酒店、高尔夫练习场
观景洋房社区、风情商业街——核心物业类型
物业功能定位——明确各物业类型的功能与作用,以及各物业类型间的相互关系
观景高层、小
高层洋房
功能
洋房、退台洋房
功能
连排、双拼、叠拼
别墅
功能
中央公园、风情文化商
业街、大型超市卖场、
五星级酒店、高尔夫练
习场
功能
项目的盈利主体是高层小高层
洋房、退台洋房是丰富社区建筑形态的标杆产品;
别墅产品不宜过多,明确其功能是建立价格比较机制,提升其他物业类型的价格;
文化商业街、高尔夫、大型超市等既满足生活配套需求,又形成展示体验,营造文化氛围。
主流产品
拔高形象
拔高形象
营造氛围
拔高形象
项目盈利主体
快速聚集人气
提升开发价值
高层、小高层观景洋房—项目盈利部分,项目的主要建筑形态
11至26层的观景花园洋房是本项目最主要的产品形式;
花园洋房在注重建筑自身设计的同时,更注重建筑与景观体系的融合。
花园洋房——项目品质提升的工具,是社区建筑形态的次要构成元素
5至6层的花园洋房是本项目提升品质的基础;
花园洋房在注重建筑自身设计的同时,更注重建筑与景观体系的融合。
退台洋房——项目标杆产品,层层退台,建筑形态与景观体系相映成趣
退台洋房是竞争区域内的新产品,将构成本项目的标杆产品之一;
退台洋房的立面和细部富于变化,处理得当会构成美丽的建筑风景,丰富社区建筑形态。
别墅——项目价值标杆,提升社区品质的同时建立自身价格比较机制
少量的别墅(含双拼、叠拼、连排)是本项目产品的制高点,担负社区品质的主要作用;
一、二层私家花园,三、四层空中花园,营造有天、有地、有花园的生活空间。
风情文化商业街、超市卖场
——满足社区生活配套需求,形成展示体验,提升本案文化氛围
在社区内部打造一条风情文化商业街,前期形成展示体验;
商业功能以满足社区生活配套为主,并提升社区文化品位。
中央公园、高尔夫练习场、五星级酒店
—满足客户生活休闲需求,提升本案品质
高尔夫练习场
五星级酒店
商业规模确定
片区成熟程度——无配套
项目临街状况——有一定利用价值
社区规模——居住人口约31>.8万
片区商业聚集度——不存在商圈
商业功能——
以满足本案服务为主,并支撑区域配套
本项目商业功能的确定:
本项目商业规模确定:
社区商业规模:
32000m2
沿街商业:
6000m2
风情商业街:
16000m2
满足基本生活配套需求;
建筑形式为沿街底商;
以一层为主,层高约4米;
业态包括洗衣店、便利店、药店等。
满足社区文化生活、精神生活的需求为主;
以半开放式的商业街存在,沿主景观带布置;
按照易居经验,项目配套型商业规模确定标准为700-900m2/千人,考虑到本项目客户层次以及项目的一个入市高度—商业,除支撑本案外还要具备支撑区域的角度。作适当上调。
超市卖场:
10000m2
满足本案配套需求,支撑区域未来
一期(占地300亩,)
建筑面积
所占比例
单套平均面积(约)
总套数(约)
双拼、叠拼、联排
88880
22%
220
400
洋房
47440
12%
160
300
小高层(11层)
78760
20%
135
600
高层(18层)
105300
26%
110
950
高层(26层)
79620
20%
145
550
合计
400000
100%
2800
根据项目定位与战略目标,本项目一期建议的产品类型配比如下:
物业类型配比的确定
本项目的物业类型配比依循了容积率2的标准(利益最大化);
该方案比较符合项目的定位要求;
在具体的实施过程中,以上数据将作为控制指标,依据客观条件可进行一定幅度( 5%)的调整。
建议一期车库面积:4万㎡(不计容积率)
该户型面积配比方案的确定充分考虑了主观的战略目标与客观的市场需求;
本项目住宅总套