文档介绍：2009年08月福州沸城100阶段推广思路提报
沸城100阶段推广思路提报
2009年08月
本次提案对于政策与产品将不再做详细分析
简单回顾一下近期市场情况
福州商品房住宅成交量对比图
住宅市场状况:量价齐升
成交量大幅上涨的原因
13>.刚需集中释放
福州楼市经过一年多的深度调整
加上自去年以来出台的新政
改变了置业者对后市的预期
大部分楼盘价格也调整至接近底部
客户开始选择合适自身的物业,积极入市
,积压需求集中释放
另不少消费者改变的心理预期
认为楼价调整已经接近底部了
部分消费者更预期未来的楼市会稳中有升
于是置业者开始重新的评估置业成本和入市时机
福州各楼盘一房销售情况列表(2009年6月统计)
开出60%
2期未开出
备注
9200
70%
345套
省体中心东大门对面
奥体都市花园
11000
74%
87套
群众路与六一路交汇
处,原市机床厂地块
优派凯城
35%
60%
67%
100%
去化比例
12500
10000
8700
12000
均价
219套
140套
164套
756套
鼓楼区六一中路71号宏裕新村(民天大厦)
皇岛中环
一房套数
五四路269号
晋安区连江中路196号原自行车厂
鼓楼区五一路与古田
路交汇处
位置
翰城国际
福晟钱隆首座
世纪豪门
项目名
小结
四个项目的销售总体情况都较为理想
其根本的原因在于它们都处于较为市中心的地段
交通便利、周边各项配套齐全
抗跌能力强、升值空间大
且都为小户型产品,总价较低,
因此比较容易受到置业、投资者的追捧
回归我们的项目,本次提案主旨为
短时期内,做有销售力的策划推广!
在售楼部正式公开前完成5000万的销售额
第一部分. 现阶段项目状况
第二部分. 现阶段营销通路
第三部分. 现阶段推广渠道
本次提案分为三大部分
第一部分. 现阶段项目状况
第二部分. 现阶段营销通路
第三部分. 现阶段推广渠道
enter
知己知彼,百战不殆
那么,我们的提报方案从知“己”开始
知劣势
、宣传物料及大面积广宣推广不能做
其他福州以往形象较差楼盘重振旗鼓后依旧卖的很好
争取在近期内及时的动工开建,给购房者注射一阵强心剂
设立临时售楼部,宣传资料以电子形式发放配合其他广宣
知优势
,市场消费信心很强
(空档期)
,投资低风险性(投资价值)
显而易见,我们对项目的信心还是很足的!
分析完优劣势
接下来就是怎么做?
2009年9月30日-11月20日
2009年12月上旬
2010年1月1日
2010年2月10日
2010年5月-8月
售楼部公开
第三阶段
时段
收尾清盘
样板层公开
对外正式公开
内部认筹
节点
第五阶段
第四阶段
第二阶段
第一阶段
分期
第一部分. 现阶段项目状况
第二部分. 现阶段营销通路
第三部分. 现阶段推广渠道
enter
营销目标: 5000万销售额
营销周期:2009年9月30日-11月20日
很显然
在第一阶段的营销
我们只有户外,没有报纸、电视等广告媒体的信息发布
更没有装修精美的售楼部现场去吸引眼球
50天 5000万
营销任务
营销环境
一无所有
销售通路
对象:泛指一切地产从业者
为什么内部认筹?地产从业者有足够的市场触觉,才能在我们几乎没有任何广宣的情况下、没有预售许可证的情形下,被我们的高性价比所吸引,在最短时间内做出购买的决定。
更为重大的意义是他们的决定可以深度辐射到周边的人也作出购买选择。
我们提出一条营销通路
内部认筹
营销通路:内部认筹
内部认筹形式
认筹对象
广宣渠道
营销道具(全部以电子形式传送。备少量纸质)
2. DM单页(非广告性质,楼盘的简单介绍)
临时接待点
内部认筹的原动力
关系营销
概念:人定期与他人保持联系,所有人都致力于培养起与他人互惠互利、有舍有得的双赢关系。(见《关系营销——如何开展成功的关系营销》作者鲍勃伯格)
“吉拉德250定律”
我们每个人都有影响250个人的能力
例如,大约有250人参加你的婚礼。而根据中国人的婚姻习俗,当一对新人摆酒结婚时,多数人都需