文档介绍：2009年7月上海房地产市场研究报告
易居视点
期待长效机制
回顾近年来上海房地产的发展历史,可以有趣地发现房地产市场的周期变动越来越短。从1999年的市场低谷开始到04年的市场高峰,用了6年的时期完成了一个整周期;05年-07年,3年时间完成了从调整、复苏到发展一个整周期;08年-09年上半年,仅一年半就又完成了一个整周期。连续三个周期,经历的时间却呈对半缩减,周期波动的频率翻番加块,这令我们业内研究者密切关注。
除了经济、收入、意识、国际化等因素外,不得不提的是调控。特别是05年开始,调控对房地产市场周期发展起到了无可比拟的决定性作用。
房价是由供求关系所决定的,稳定房价的途径根本只有两条,或增加供应、或减少需求。
就上海而言,02年人均GDP突破5000美元,进入到购房需求的高潮阶段。特别是,上海从来就是全国住房条件最困难的城市之一,在经济发展达到相对水平后,随着收入的不断提高,购房需求只会有增无减,这也就是我们所熟知的,社会主义初级阶段的主要矛盾是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾。在此背景下,以控制需求的途径,来达到平衡供求关系、稳定房价的目标,只能成为短期的、临时的措施,需求迟早是要释放的。而增加供应则是平衡供求关系的长效机制。
回顾历史,可以看到,从2004年开始,房地产调控的一大主线是地根紧缩、银根紧缩,控制供应的调控主线直接影响到未来的商品住宅的供应。在这个过程中,土地供给政策曾在2007年出现了一个明显的转折,该年2月曾培炎副总理首次提出“增加有效供给”的思路,同年3月这一思路被写入温家宝总理的《政府工作报告》。然而,只放量了一年的土地供应,还未及解决开发商的3年饥渴,08年的楼市低迷传导至土地市场,08年全年成交的商品住宅用地仅250万平方米的可建建筑面积。建设用地始终难以形成长期而稳定的供给。
反观需求,05年以稳,到07年难以抑制、完全爆发;08年继续政策控制需求,到了09年为解决经济危机而只得释放需求,再度出现需求爆发。这两次需求爆发并不能以政策宽松、投资增多来解释,最重要的恰恰是供求关系不能得到平衡,而最终导致的恶性循环。
原本,05和08年的两次控制需求,在短期内已经达到平衡供求关系的阶段性目标,如此时增加土地供应,则长远的市场走势或许能够得到缓解,可惜除07年外,土地供应依然明显偏少。
据易居中国·CRIC中国房地产决策咨询系统统计,上海商品住宅年度新增供应从2005年的2257万平方米逐年下滑到了去年的1260万平方米。我们假设以1500万平方米的年度规模计算,合15万套住房,只占上海700常住家庭的23>.1%,供应明显偏少已成现实。
当前,需求心理完全释放,供求矛盾突出,存量供应已低于07年的最低点,短期控制需求的政策恐难以避免,但是,解决长期供求关系平衡的长效机制能否积极推进更为重要,也更值得我们关注。
7月末,上海市委书记俞正声同志在接受凤凰卫视的采访时表示,“上海的房价高,但是解决的方法只有增加供给量。”这样的长效机制值得期待!
目录
2易居视点
7本月导读
97月数据
13数字楼市
19第一篇市场背景篇
19第一章、热点评述
19一、政策法规
21二、市政动态
22三、市场资讯
24第二章、房地产投资
24一、开发投资额
24二、房地产建设指标
26第二篇市场分析篇
26第三章、商品房市场
26一、市场综述
27二、供求关系分析
27三、供应量分析
28四、成交量分析
29五、成交均价分析
30第四章、土地市场
30一、土地资讯
31二、本月公告土地分析
33三、本月成交地块分析
36四、重点地块
38第五章、商品住宅市场
38一、供求关系分析
38二、供应量分析
43三、成交量分析
45四、供求对比分析
46五、成交均价分析
46六、热点板块
49第六章、办公市场
49一、市场综述
50二、供求关系分析
50三、市场供应量分析
51四、市场成交量分析
54五、成交价格分析
56六、个案分析
59第七章、商业市场
59一、市场综述
60二、供求关系分析
60三、供应量分析
63四、成交量分析
65五、成交均价分析
67六、个案分析
69第八章、产品分析
69一、产品综述
76二、案例分析
80第九章、营销媒体
80一、营销透析
83二、典型项目分析
88第三篇区域数据篇
88一、宝山区
89二、长宁区
90三、奉贤区
91四、虹口区
92五、黄浦区
93六、静安区
94七、卢湾区
95八、嘉定区
96九、金山区
97十、闵行区
98十一、南汇区
99十二、浦东新