文档介绍：2010年02月瑞安市华龙·海景壹号项目市场调研
本案纲要
第壹部分
第贰部分
第叁部分
[市场调查及研究]
[产品定位思考]
[产品推广]
第壹部分市场调研
一、宗地研究
1、地块现状
※地理位置
本项目位于瑞安市飞云镇,东至瑞安大道,南至104国道,西至次经十一路,北至支纬二十四路。
※地块指标
约9000元/㎡
70/90
尚未平整
100m
30%
30%
23>.3
商住
45439㎡
飞云中心E36-E39地块
绿地率
建筑
密度
容积率
楼面价
政策限制
土地条件
建筑
限高
规划指标要求
土地用途
地块面积
地块名称
※地块现状
地块目前尚未平整,暂为农户菜地;北侧和东侧均为尚未开工建设地块,西侧有已交付的南都锦园商品房,南侧为104国道。
2、周边配套
本案位于飞云中心区,所属片区配套基本空白,目前基本以飞云镇为基本配套。
3、交通现状
※104国道
104阳;车流量较大。由飞云江大桥与瑞安衔接,由于该桥梁为车道较窄,车流大,经常出现高峰期路阻现象。
项目周边目前只有两条公路干道,分别为瑞南大道和104国道。
※瑞南大道
瑞南大道是目前本案至高速路口的主要道路;为东西走向双向车道,平时车流一般,基本不会出现交通路阻现象。
4、本案与瑞安的交通条件
本案与瑞安城区目前有三条道路可直通瑞安,分别为高速公路、104国道过飞云江大桥和瑞安大桥(三桥)。为此本司专门调查统计各路段通行时间。
※高速公路
本案到飞云高速路口时间为5分钟,高速通行至瑞安市区5分钟,总计时间在10分钟左右,无高峰期。
※104国道(走飞云江大桥)
本案位于104国道飞云江大桥旁,由于飞云江大桥较堵,车辆通行速度缓慢,飞云至瑞安市区时间基本在15分钟到30分钟之间。高峰期通行时间可能达一小时以上。高峰期时间为上午9-10点,下午16-20点之间。
※瑞安大桥(三桥)
本案至瑞安大桥开车时间为10分钟左右,大桥通行时间为5分钟,至市区10分钟左右,总计共花费时间25分钟左右。车辆通行顺畅无高峰期。
瑞安大桥(三桥)
104国道飞云江大桥
5、周边房价
据调查了解,目前飞云镇普通商品房市场销售均价在6000-11000元/㎡,而本案的竞争对手——星海房开的开发项目,内部报价在14000-15000元/㎡,但市场无流通房源。
好望角观点:
①区域配套缺乏,是所有新区建设的主要通病,因此了解南部组团飞云中心区的未来将要建设的配套及落实时间,也是本案后期宣传的着重要点。
②区域现状的交通不处于理想状态,飞云连接瑞安主城区的主要干道(104国道、飞云大桥)均呈现拥堵现象,未来的交通规划及走向也是本案着重了解对象。
③本案90/70,对本案在户型创新上有较大限制。
④本案的土地楼面价达9000元/㎡,而周边房价普遍较低,未来开发成本过高。
⑤华龙一品的成功操作,使华龙地产在瑞安已具备一定的品牌效应,对本案未来的形象口碑有所利好。
好望角结论:
基于上述观点,我们可看出,未来的交通条件、区域规划才是本案的重点帮衬对象。而如何解决开发成本高的问题,是本案的关键,我司认为高端是必走之路。但时下市场主流的高端开发模式缺乏内涵及高度,本案应寻求一种新的开发高度,新的开发模式才是出路(具体详见产品定位部分)。
二、飞云镇规划研究
※城市地位
关键词:瑞安主城区的组成部分、独立功能的城市区域。
目前,由安阳、莘塍和飞云镇构成的中心城区担负着市域中心职能,同时南部组团飞云中心区具有独立功能的城市区域,包括工业和居住、交通物流。
安阳
莘塍
飞云
瑞安主城区
※交通规划
关键词:104国道跨江工程、飞云江大桥副线
1)104国道跨江工程
在近期内104国道东线跨江工程即将开工,经济开发区和飞云江南岸的交通条件会大大改善,为城市跨江发展创造了一定条件。
2)飞云江大桥副线
现飞云江大桥旁正在建设副线桥,将减轻飞云江大桥目前交通状况,未来是双向两车道。
关键词:火车站、长途客运站、公园
1)火车站
在瑞安市飞云江南岸规划建设瑞安火车站,为客货综合站。飞云中心区随着铁路的发展具备初步的城市功能。
2)长途客运站
在瑞安市飞云江南岸规划建设飞云长途客运站。
3)公园
。其中东公园离本案较近。
※配套规划
关键词:338万平米、12万人、跨江发展居住
1)338万平米、12万人
未来规划居住用地规模约338万平米,居住人口约12万人。
2)跨江发展居住
城市向南跨飞云江有大量的土地