文档介绍：2010年8月淮安南瑞一品项目市场研究报告4
价格
--红豆美墅
重点个案研究
基本指标
项目地址
翔宇大道东侧三亚路北侧
开发商
淮安红豆置业有限公司
基本指标
建筑面积101>.3万,总户数656套,
物业类别
洋房、别墅、高层
内部配套
未来新市政府周边配套
红豆美墅
销售动态
开盘日期
当前价格
多层3300-3500元/平米;叠加4500元/平米;联排6000元/平米,双拼9000-10000元/平米
主力户型
叠加150-170平米,双拼253平米,联排200-226平米
销售情况
别墅尾盘,剩余少量双拼
客户特征
项目靠近新政府,大部分购买客群为公务员,部分投资客户
重点个案研究
产品特征
规划布局
沿运河排布高层,别墅组团排布
园林景观
里运河、人工水系
建筑风格
中式、欧式结合
建筑用材
砂岩+涂料
户型特色
大开间挑高客厅,五星级套间,独特三入户方式,人性化设计
重点个案研究
推盘情况
多层区
叠加区
双拼区
高层区
早期(08年)项目推出多层、叠加,后期推出双拼,高层目前还未推出。
重点个案研究
项目所处环境
项目西北面紧邻里运河,南面即为新政府(板闸),驱车去市中心仅20-25分钟车程。
项目区域主要道路
项目现区域主要道路:三亚路、翔宇大道。
里运河风光带
户外围挡
项目外观
重点个案研究
173平米四房
147平米三房
客厅挑空
错层叠加
重点个案研究
重点个案研究
项目
多层
小高层
花园洋房
叠加
联排
双拼
香格里拉
5600
5000
水韵天成
6000
6000-7000
运河城
4000
3750
红豆美墅
3000-3500
4500
6000
9000-10000
蓝庭印象
预计5000
红豆美墅早期08年率先推出多层跟叠加,由于时间较早所以价格相对比较低,多层但是仅3000-3500元/平米,而叠加也仅4500元/平米。后期陆续推出联排和双拼,联排均价6000元/平米,仅相当于市区的普通多层,由于价格适中,且未来有新政府搬迁的利好,所以该项目销售情况比较良好。
■项目目前周边配套缺失,西北侧为前往市区主要干道,项目南边为未来新政府,随着新政府的搬迁,配套问题也将得以解决。
■项目客户很大部分为公务员,主要是靠近新政府,政府因素在其中占了主导。
■项目早期推出多层、错叠,后期才推出总价较高的双拼物业。先期以别墅物业切入市场,缔造项目价值。多层3300-3500元/左右,叠加约6000元/平米,双拼在9000-10000元/平米,较低单价带来的较高性价比是该盘取得成绩的主要原因。
重点个案研究
品质+产品
--蓝庭印象
重点个案研究
基本指标
项目地址
淮安市樱花路与南昌路交汇处
开发商
国金置业
基本指标
一期建筑面积10万平米
物业类别
5层退台花园洋房;25层高层
内部配套
紧邻淮阴软件园,距离淮海广场仅8分钟车程,长征小学
蓝庭印象
销售动态
开盘日期
未开盘
当前价格
花园洋房一楼6600-6700元/平米;2-5楼均价4800-4900元/平米
主力户型
花园洋房120-130m2三室两厅;135-150m2四室两厅,景观高层95-100m2两室两厅
销售情况
即将开盘的洋房已内定大半
客户特征
客户主要是淮阴区项目周边的客户
重点个案研究
产品特征
规划布局
欧洲规则式园林布局
园林景观
欧式主题园林景观,2万平米市民公园,古黄河风光带
建筑风格
意大利建筑风格
建筑用材
花园洋房1-2干挂砂岩,3-5层涂料
户型特色
洋房一楼赠送146平米生活庭院,赠送南向下沉式庭院;
2-5层南北双退台设计,赠送12-34平米生活空间。
重点个案研究
推盘情况
即将推出两栋花园洋房
重点个案研究
项目所处环境
项目南面为古黄河,东南即为东方母爱公园,虽位于淮阴区,但离市区仅不到10分钟车程。
项目区域主要道路
项目现区域主要道路:樱花路、南昌路。
古黄河风光带
东方母爱公园
售楼处
重点个案研究
重点个案研究
风格:托斯卡纳风情
底部:砂岩
上部:涂料
小品
沙盘
欧式景观园林的打造
花园洋房一层
建筑面积约146平米
前庭
后院
下沉式
庭院
南向入户,独门独户
重点个案研究
产品亮点设计
1、前庭后院双花园
2、南向独门入户
3、下沉式庭院,仅100元/平米左右
一层预计均价6600-6700元/平米,成功实现约1700元/平米左右的溢