文档介绍：2010年8月淮安南瑞一品项目市场研究报告3
PART 3-4别墅市场
楼盘分布
市场特征
客户特征
淮阴区
清河区
经济开发区
清浦区
益兴名人湾
丰球白鹭湖山庄
红豆美墅
运河城
水韵天成
在售项目
潜在项目
城南片区
长岛一墅
大湖城邦
维科格兰花园
绿地世纪城
香格里拉花园
新维美墅
城置花园
英伦玫瑰园
主要在售及潜在上市项目
别墅市场研究/市场格局
项目名称
建筑风格
立面用材
类型/面积(㎡)
单价(元/㎡)
总价(万元)
销售率
丰球白鹭湖庄园
地中海
文化石头+涂料
联排/双拼
主力户型200-350
联排4400-7200
双拼7800-8600
联排90-180
双拼180-225
733>.3%
红豆美墅
中式+欧式
砂岩+涂料
叠加150-170
联排220-226
双拼约253
叠加4500
联排约6000
双拼约9000-10000
叠加65-75
联排约130
双拼约250
别墅尾盘
90%以上
大湖城邦
法式新古典
砂岩+石材
联排200
双拼200-260
联排6000
双拼8000-10000
联排120
双拼200-260
80%
维科格兰花园
英伦
文化石+蘑菇石+涂料
联排140、190
双拼190、230
单价7000-7500
联排100-140
双拼140-170
%
英伦玫瑰园
英伦
--
联排203-297
双拼250
联排5500
双拼7500
联排115-140
双拼200
%
益兴名人湾
中式简约
面砖
联排200
双拼250
均价8000
联排160
双拼200
尾盘
90%以上
目前市场别墅项目以联排与双拼为主,独栋项目缺失;
联排别墅均价在6000-8000元/平米不等,双拼别墅则在8000-13000元/平米左右;
联排主力面积为140-200㎡,双拼主力面积为200-260㎡。
别墅市场研究/市场特征
分布区域:别墅主要集中在开发区和古黄河风光带,未来将有向开发区腹地、城南区聚集趋势。
物业特点:绝大多数别墅项目为全线开发的物业类型,囊括别墅、多层、小高层、高层等多种形态,且多以别墅物业先行切入市场,提升项目形象。
产品类型:在售别墅物业主要以叠加、联排等低总价产品为主,辅以双拼,独栋产品几乎没有。
主要卖点:淮安缺山,除了四河景观,别墅自然资源并不优越,除白鹭湖已形成一个别墅区外,其余别墅多呈零星状分布,且产品品质也不高。
发展趋势:项目开发逐渐呈现规模化、品牌化、品质化趋势,且多规划有别墅物业,未来面临规模化竞争。
淮安市场受大势影响强烈,市场需求量随大势变化。
对于叠加、联排物业接受度高,双拼物业因其高总价销售相对较差。
主力客层除了具有中高经济收入的特征之外,还具有较好的社会地位,大学教师、机关干部、企事业中高管理层等人群是购买群体的中坚分子。此外,私营业主和在外打拼的成功人士也是重要的构成部分,有足够的经济实力来追求便利、舒适的生活;
别墅市场研究/市场特征
供应层面
需求层面
显性机会点
隐性机会点
机
会
点
除了本项目打造别墅产品之外,还可将别墅元素引入公寓中,打造“别墅式公寓”,提升项目形象,带来更多溢价。
目前别墅市场中,经济型产品的客户需求相对集中。
随着城区别墅供应量下降、稀缺性导致升值空间增大,自住与投资需求将持续攀升。
别墅市场研究/机会点挖掘
基本指标
项目地址
水渡口大道105#;坐拥1900亩古淮河原生态景区和300亩白鹭湖风光
开发商
丰球集团(浙江)
基本指标
项目总占地1000亩,。目前开发建设的是B(罗马郡)、C(米兰郡)组团
物业类别
双联、多联、沿街叠排
内部配套
会所、幼儿园、全封闭式的物业管理,从出入门禁系统、彩色可视对讲、周界防越报警等。
丰球白鹭湖庄园
销售动态
开盘日期
B组团:2009年10月28日开盘;C组团:2009年11月28日开盘
当前价格
联排单价4400-7200总价90-180万;双拼单价7800-8600总价180-225万
主力户型
200-350平方米;目前主推MINI别墅168-234户型
销售情况
300套,余80套左右
客户特征
私企业主\教师医生等稳定收入事业单位人员\较高收入公务员\商人等富裕阶层
建筑风格
地中海建筑风情的联排别墅为主;文化石+米黄涂料
户型特色
大部分房源配备了两个庭院:私密的南院和惬意的侧院,并且每6户还共同拥