文档介绍：2010年05月重庆房地产市场综述
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丰吾堂观市
2010年05月
【序】
新政调控成效显著,5月主城成交大幅下滑
在新政的严厉调控之下,5月份的重庆楼市可谓跌入“冰点”,供应和成交均大幅下滑——,为2010年最少月份,%;成交仅13191套、,环比分别下降6>%%。市场整体呈现出以下四大特征:
特征一:新政压力之下,市场博弈严重
如果说要用一个词来形容当前的楼市,那么“博弈”二字再合适不过。的确,当前的楼市处处都在博弈之中——中央政府与地方政府、政府与开发商、开发商与开发商、开发商与购房者之间都存在着严重的博弈与较劲。在博弈之下,各方都在观望与等待,都在相机而动,市场呈现出一定的僵持。
特征二:楼市成交全面下降,部分上市房企率先降价
5月份各大楼盘的来访与成交均大幅下挫,大部分新开楼盘首次开盘销售率均不足50%,开盘主力成交在30%左右徘徊,市场成交全面下降,其中又以高端物业的降幅更为突出,多数项目一周几乎没有成交。
面对成交的锐减,并且在任务繁重的压力下,以恒大、保利为代表的部分上市房企开始针对全部或部分房源进行调价,。除此之外,多数在售项目也以不同的优惠方式进行了不同程度的“变相降价”,而新开项目基本均调低了入市价格,如某濒临长江的一项目入市价位由之前的8300最后调至了6980,比之前的期望值约降了16%。市场整体的降价预期在加重。
特征三:“渝十条”“温和”现身,楼市月末降温预期有所缓和
期盼许久的“渝十条”,自其出台之后,由于其对楼市并无进一步的严厉打压之意,而被冠以“温和”的代名词,让渝楼市似乎看到了希冀之光。
之所以说“渝十条”是“温和”的,主要在于楼市关注的重点“房产税”和二套房界定等问题并未能在此政策中体现。针对二套房的界定问题,目前重庆多数银行仍以“认贷而非认房”的方式进行操作,这种对二套房“老规矩”的认定方式让当前贷款困难的部分客户有一定的“空子可钻”;而重庆最早提出的“房产税”试点未能落实的问题更让这一政策流于宽松。
特征四:楼市短期成交或有所反弹,但长期无充分利好支撑
透过“渝十条”,我们能明显感觉到,当前中央与地方政府之间的博弈仍然严重,而在地方政府的财政问题未能得到很好解决的情况下,这种博弈仍将持续,中央的调控政策也将大打折扣。
此外,综合近期的成交数据,我们发现,虽然目前高端市场的观望情绪仍然较为明显,但品牌渗透力强的、资源占有明显的中高端项目仍能去化较好;普通物业中性价比较高、或价格让利较多的项目开盘销售亦能去化较好,均表明当前市场需求依然存在,只是这些需求需要实际的利益点去刺激。
在当前政策的“暧昧”下,加上部分项目的优惠让利,我们判断近期的成交将有所回调,但长期来看,后市尚无充分的利好来支撑楼市的“回暖”。
政策评析
1、“渝十条”温和出台
今年以来,为贯彻落实国家和相关部委的一系列调控房地产市场的政策,加强和改善房地产市场调控,解决中低收入群体住房问题,我市按照“低端有保障、中端有市场、高端有遏制
”的调控思路,出台了《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》,提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。
构建多层住房供应体系
第一,加快保障性住房建设
第二,要求普通商品住房及保障性住房供地比例不低于70%
第三,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地,并将高档住房土地增值税预征率上调到2%
实施差别化引导政策
第四,支持保障性住房建设,保障性住房项目土地可以实行行政划拨
第五,鼓励普通商品住房消费,普通商品住房(含二手住房)交易契税按1%征收,住房交易手续费减半收取。对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支付,同时在主城区缴纳个人所得税的购房产权人实行财政补助。执行购房入户和公积金贷款优惠政策
第六,限制高档住房和投机型购房消费,重申严格执行国家税费及信贷政策。营业税执行力度不变
引导房地产企业合理发展
第七,明确政府引导方向,促进房地产市场供求平衡、结构合理、价格稳定、秩序规范
第八,发挥政策引导作用,引导企业多开发普通商品住房满足大多数居民的消费需求
强化发地产市场监管
第九,加强土地供应管理,保障划拨土地供应,规范土地招拍挂制度,合理确定土地供应的方式和内容
第十,整顿房地产市场秩序,完善商品房预售管理制度,已取得预售许可的房地产开发企业,要按照信息公开的原则,在规定时间内一次性公开全部房源,严格按照申报价格,明码标价对外销售
政策解