文档介绍：2010年07月17日西安早安林庄整合营销全案
早安·林庄整合营销全案
07/17/2010
PART1 诞生
——案名及定位回顾
07/17/2010
11>.1 产品定位
07/17/2010
最初定位:高端社区
产品类型:高层+洋房
参考项目:水岸公馆/水晶城
80亩地盖什么?
尚品桃源居
高层参考——水岸公馆
小结
项目一期以大户型为主,从190平米的三室到270平米的五室,二期为精装修户型,面积相对较小,有102平米的两室两厅一卫、162平米的三室两厅两卫等四种户型,主打“梅江南”湿地卖点,定位高端,先推联排,后推高层。
在天津的推广并不是十分成功,主要是推广卖点不清晰——“水岸公馆卖点很多,多到需要用“立方”才能展现,于是才有了“方体、球面、圆锥”之类的说辞,从水面到俱乐部,从“生活不在家”到“多维生活”,
他山之石——我们的借鉴
外立面,建筑风格
——现代,简约,流畅的线条。目的在于营造高端的项目品质。
万科水晶城,是中国第一个以保留工业时代历史遗迹为主题的大型社区。万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度,保持原有建筑的历史风貌,并使其巧妙的融入现在的建筑中。
建筑借鉴了欧洲小城和天津“五大道”的风格和神韵,外观色调素雅、稳重,层次丰富,材料的质感极强,内部空间布局更为新颖,尺度更加合理。
洋房参考——水晶城
水晶城——历史中创新
建筑借鉴了欧洲小城和天津“五大道”的风格和神韵,外观色调素雅、稳重,层次丰富,材料的质感极强,内部空间布局更为新颖,尺度更加合理。
形象稿
落地稿
物料&报广
小结
产品成功之处
历史——五大道
保留——玻璃厂
创新——因地制宜,开发情景“洋”房,并申请专利
组团规划——围而不合,私密和开放结合
推广成功之处
举高打低——高视觉、高立意、高起点、高理想来传播,打击“低”层面——实际的产品、实际的购房行为
分批次推出——联排、宽景HOUSE ,情景洋房。。。。步步推进
水晶城的启示
对工业建筑传统的留存以及所谓“玻璃厂精神”的纪念,都还是水晶城的外形,它在内里更加推崇的还是五大道的尺度和生活方式。设计者们在接触到这个项目之后的第一件事,就是去五大道呆着,看那里的建筑,感受在五大道漫步时候的感觉和氛围,并尽量将心得复制到水晶城来。
最后呈现在我们面前的,是古朴厚重的红砖外立面,层层退台的情景洋房,不超过400米的步行距离,甚至小区入口的设计和商业街的位置也在着意复制欧洲小城的意象和浓厚的历史感和文化感。
五大道的很多地方,都有以不同住宅围合起来的空地,这些空地,往往被加以绿化、景园上的处理,使得院落的景观丰富起来。围合出来的空间,让居住的区域和街道上区域有了明显的区隔,使得居住空间的安全感油然而生。在这种安全而又充满绿意的空间里,人们交流的需求得以更加充分的满足。
街道的设计往往是这样一个布局:街道水平面的高度低于行人的步行道,步行道的高度又低于墙角的花池,花池的高度低于院墙,最后,院墙的高度低于建筑。就是这样一种层层后退、层层抬高的规划设计,使得置身其中的人心理上有了一种缓冲,不会感觉到那种直接站在现在的高楼大厦前,建筑对人的压抑,来自建筑对人的蔑视。
本案开发理念
设计倡导“自然、人、建筑”的居住理念,将“文化、生态、节能、健康”的主题贯穿在整个小区的规划与景观绿化设计中。坚持以品质为突破口,力求将该小区建设成为具有高品质生活空间的绿色生态住宅园区。
在规划与建筑布局时,将中国的传统文化融入其中,使该项目渗入沁人肺腑的文化性。“中”是中华民族的象征,“合”是中华民族千百年来和睦统一的期盼,
中”:规划的整体布局采用中心式中轴对称的方式,强调了整个小区建筑开发强度的均衡性和整体布局的平稳性,整体建筑布置的序列感强,平行中有错落变化,规划肌理清晰。
“合”:高层建筑在基地西侧和东侧沿城市干道布置,高层建筑使整个小区形成一个大的围合,呈环抱态势。除了有隔声效果外,同时在城市主干道边建立高层建筑有利于提升城市的整体形象。
小高层建筑布置在基地南边,在整个小区中沿南侧规划路形成了以小高层为主的建筑群。多层花园洋房建筑布置在基地中部,周边的高层,小高层建筑对周边道路的噪声起到了屏障作用,使中心的花园洋房处在较为安静的环境之中。
高层和小高层建筑均以板点结合式为主,充分考虑了建筑的采光和通风。
小区的主入口设在东侧,并在南侧设一个次入口。进入小区后一条环型的交通主干道将各个楼群串联在一起,交通道路简捷。小区内汽车停放以地下为主,地面为辅。停车位尽量布置在周边,以减少噪声和尾气对居住者的影响。地下车库出入口设在小区的出入口旁,人车适度分离,并减少车辆对小区内交通道路的压力。
建筑的外