文档介绍：海量房地产资料下载房商网
商用房产的盈利模式及开发流程
万科企业有限公司副总裁
北京万科企业有限公司总经理
毛大庆博士
2010-07-07
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商用房产的融资及盈利模式
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城市综合体的主要特征
来福士城,新加坡来福士广场,上海来福士中心,北京
所到之处:城市地标城中之城
2012房地产营销策划大全来福士广场,成都来福士广场,杭州火爆促销中货到付款来福士城,巴林
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城市综合体对城市发展的积极作用
资源共生、聚
合增值
提高城市居民生活、产业集聚、功能互补
工作的效率
提升城市品质和
价值的点睛之笔
拉动所在区域
提升城市区域的
的发展
品牌形象
极大程度的优化
城市资源配置
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城市综合体通常的业态组成—成都来福士城
Mixed Development
Description (Office, Retail, Hotel,
Serviced Residence)
Land Area (sqm) 32,574
Gross Floor Area (sqm) 193,675
Office (sqm) 72,672 (38%)
36,910 (19%)
Retail (sqm)
(Basement: 38,917)
Hotel (sqm) 45,480 (23%)
Serviced Residence
37,343 (19%)
(sqm)
Pavilions (sqm) 1,270 (1%)
pletion Mid 2011
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商用房产通常状况下的融资渠道和模式
注册资本及股东贷款股权性融资 1 在公司股权层面的融资
通常是商业地产在资本
市场解决融资渠道或实
现退出的重要环节
项目股本金开发贷款 2
购物中心
租金评估增值
资产抵押贷款再抵押贷款 4
3 经营性贷款
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商用房产资本市场通用的持有架构
£ million
5000
4500
4000
3500
3000 REITs
2500 TAKE OFF
资产持有平台(基金公司) 2000
1500
1000
100% 500
0
Q4/2004 Q1/2005 Q2/2005 Q3/2005 Q4/2005 Q1/2006 Q2/2006 Q3/2006 Q4/2006
Total Trades
子公司1 子公司2 子公司3 ……
100% 100% 100%
100% ………………
项目公司1 项目公司2 项目公司3 项目公司4
100% 100% 100% 100%
项目1 项目2 项目3 项目4
多元化的项目组合,不同“篮子里的鸡蛋”2012房地产营销策划大全火爆促销中货到付款
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商用房产通常的退出渠道及模式
资本市场
REITs上市
将整个母公司的平单体项目资产
台整体或部分出售整体转让
给机构投资者
培育成熟体系,实现
资本利用率及利益回
报最大化
将持有小资产包的单体项目公司
子公司整体出售股权转让
单体项目分单元
散售
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Why?商业地产基金
投资者
基金经理基金管理/ 开发项目开发商
收购费每股股利管理费
物业资产
财务顾问
顾问费管理费管理费运营者
物业经理
品牌+ 资金
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来福士中国基金模式简介
总募集金额
10亿美金;
凯德置地控
股50%
Shenyang
Beijing
Tianjin
Suzhou Shanghai
Chengdu
Ningbo
Hangzhou
Chongqing
Guangzhou
Shenzhen
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