文档介绍：长春嘉兴房地产开发有限公司
吉林省深度房地产营销策划有限公司
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嘉兴•御景豪庭全程营销策划方案
本报告为长春深度房地产营销策划有限公司客观评定本地块所在区域市场现状,充分考虑政府对区域发展的相应政策所产生的促进作用,对未来几年区域市场的提升价值,并结合项目宗地具体位置及开发商整合资源程度,面对现阶段客观市场形势,降低运营风险、提升资金使用率、保证合理利润空间的条件下,使提案更具可操实用价值。本提案中将涉及开发商要求的地块所在区域在全市所处地位,即整体市场分析;区域内开发情况、区域内各档次楼盘具体情况、客群情况;细分地块综合素质,结合上述外部环境导出项目市场地位、产品定位、客群定位、项目形象定位、价格建议、推售阶段划分、媒体建议等。
汇报说明
宏观环境概述
Part 1
第一篇长春总体概况
长春市是吉林省省会,全省的政治、经济、文化和交通中心。位于北半球中纬地带,欧亚大陆东岸的中原腹地,居北纬43°05’~45°15’;东经124°18’~127°02’。幅员20604平方公里。西北与松原市毗邻,西南和四平市相连,东南与吉林市相依,东北同黑龙江省接壤。截至2008年3月,,,居住着汉、满、蒙、回、朝鲜、锡伯、壮等46个民族。
长春位于东部低山丘陵向西部台地平原的过渡地带。平原面积较大,台地略有起伏,地势平坦,便利交通。长春地区除东部有小面积的低山丘陵,绝大部分为台地,第二松花江(西流松花江)、饮马河、伊通河纵贯其间,沿河两岸则为平坦的冲积平原。地势平坦,方便交通。四通八达的自然区位,对发展长春经济十分有利。
长春地区自然区有两个特点:一是地势起伏小。地表相对高差不超过40米至50米,地面坡度不超过4度至5度,有利于发展城市交通运输。二是地耐力比较好。长春地区的地质基础比较稳固,地耐力为15吨至20吨/平方米,有利于城市基础设施建设。
长春是吉林省省会,全省政治、经济、文化和交通中心,中国最大的汽车工业城市,伪满洲国首都。
长春建成区面积和建成区人口第九大城市,东北地区中部最大的中心城市,地处东北平原中央,是东北地区天然地理中心,,东西长227千米,总面积20604平方千米,市区面积4906平方千米,四环内建成区(核心建成区),(五环-绕城高速以内)。截至2008年5月,长春六大主城区、(四环路以内),其中三环以内户籍人口368万。,四环内实际居住人口超过500万,其中外来和流动人口约为120万。
长春是一座开放的国际都市,市区内居住着大约30万的国际友人。长春是全国15个副省级城市之一,国家卫生城市,国家园林城市,获得绿化最高荣誉——国家绿化模范城市,国家环保模范城市,最具人情味的城市。
城市面积、人口
2008年预计地区生产总值完成2588亿元,%。全口径财政收入完成370亿元,增长30%。固定资产投资完成1890亿元,增长40%。社会消费品零售总额完成945亿元,%。外贸进出口总额完成85亿美元,%。这些主要经济指标增幅在副省级城市中均位居前列。
在长春投资的世界500强企业达到51户。与13户中央企业合作取得实质性进展,37户外资企业增资扩股,全年实际利用内外资均增长20%以上。努力扩大对外出口,出口总额实现17亿美元,%。%%,出口结构进一步优化。内陆港建成投入使用,长春拥有了方便快捷的出海通道。
经济发展
长春市经济发展速度近几年高速增长,经济发展势头强劲。自2003年以来,地区国内生产总值(GDP)从1338亿元增长到2919亿元人民币,%以上的高速增长;
2009年长春GDP总值在全国15个副省级市中排名较后,但GDP增长率仅次于大连,位居第二,2003年以来平均增长率约为15%;虽然受金融危机影响,增长速度略有下降,但依然处于领先地位;
长春所位于的“哈大沈长城市群”在全国城市群中位居第12位,在全国GDP和社会消费品零售总额坐标体系中,长春属于第四梯队;
第一梯队:上海、北京 第二梯队:广州、深圳 第三梯队:苏州、天津、重庆、杭州、青岛、无锡、佛山、宁波、武汉、成都、大连、沈阳、南京 第四梯队:东莞、烟台、济南、郑州、长春、哈尔滨、石家庄、泉州、长春、南通、潍坊、温州 第五梯队:昆明、厦门鄂尔多斯、保定…… 第六梯队:桂林、兰州、松原、通辽、秦皇岛……
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