文档介绍：2010年10月深圳房地产市场研究报告
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深圳地产月报
(二级市场2010年10月刊)
深圳中原·市场研究部
2010年11月11日
第一部分总体市场分析
11>. 月度市场概述——稳定政策预期,加大加快保障房建设
受政府限贷限购政策的影响,虽有住房秋交会及国庆节的推动,10月份深圳住宅成交量未能继续冲高,,%。由于很多9月份已实际发生交易的单位在10月份才集中签约,导致10月份成交量仍维持在较高水平,成交量环比减少幅度不大。除了这类项目外,10月份新推的楼盘以及多数在售项目销售速度均有明显回落。10月份新盘整体销售率仅12%,比9月份低约30个百分点,虽有成交滞后的影响,但不少项目开盘销售率只有2、3成,一些月初就推出的项目本月销售率不足1成。在售楼盘销量也明显回落,9月份销售超过100套的项目10月成交套数减少幅度多在5成以上。全市65个楼盘9、10月份均有成交,其中只有17个楼盘10月份成交面积超过9月,而且这17个楼盘中有9个是在9月份新推或加推。当然,10月份成交回落,供应量减少也有一定的影响。调控政策加码,不仅使一些购房者观望,供应者——开发商的推盘热情也明显低落,本月全市16个楼盘推盘,,环比减少近6成。
4月中第一轮调控政策出台,随后成交量萎缩,5月份一些开发商开始降价。9月底出台的第二轮调控政策更加严厉,虽然10月份成交回落,但房价未有明显变化。新推楼盘多以市价入市,没有再创新高,也没有明显低于同品质楼盘。在售楼盘价格也平稳,促销楼盘少,仅有少量尾盘促销清盘。因本月成交量大的多是9月中、下旬推出的楼盘,价格相对都比较高,导致10月全市住宅成交均价上涨至21513元/平方米,环比上涨超过7%。全市5个区均价环比上涨,只有宝安区受价格相对低的玉湖湾大量成交的影响,均价环比下跌。在9、10月份均有成交的65个楼盘中,仅有14个10月份成交价格环比下跌。
虽然在限购限贷政策的影响之下,深圳楼市有所降温,特别是时隔34个月之后央行宣布加息,根据以往的经验,这是步入加息周期的信号,行政手段与货币政策联手,楼市面临的压力将越来越大。但是目前物价高企,CPI持续走高,通货膨胀压力愈来愈强烈,投资房产保值的需求仍强烈。加上限购限贷同以往的调控措施一样,都是通过抑制需求来达到调控目的,调控变成
“空调”的“惨痛教训”使很多购房者对调控效果缺乏信心,中原在住房秋交会上的调查显示,只有不到3成的受访者认为本次调控会导致房价下跌,只有不到20%的受访者表示要观望到2011年下半年才购房。另外,新政后看房客户并没有明显减少,中原三级市场门店每周累计接待的看房客数量比9月份不降反升,显示近期打算购房的客户依然很多。这样的环境下,后市确实扑朔迷离,但是一切的关键,都源于调控政策放松的预期。开发商力撑房价,只因对赌政策放松,购房者观望立场不坚定,同样也是惧怕政策放松。因此,政府应当保持政策的持续性,稳定市场预期。同时,在此过程中政府应尽快完善保障房机制,只有这样才能从根本上解决中国的房地产问题。深圳政府正在朝这方面努力,10月份成功出让2宗保障房用地,可建保障性住房近25万平方米,加上年初比亚迪公司取得的具有保障房性质的住房,2010年深圳出让的94万平方米可建住房面积中保障性住房近70万平方米。除了加大用地的供应,政府还应敦促、加快保障性住房的供应,前几年已经出让的一些保障性住房用地,如2008年出让的位于前海的大型地铁上盖保障性住房项目,至今未建。保障性住房发挥调节楼市作用,还需要至少1年的时间,短期来看,政策博弈持续,市场胶着。
2. 供应量分析——供应大幅回落,别墅供应增加
10月份全市只有8个楼盘取得预售许可证,比上月减少15个,,%。
图1 历年深圳市一手商品住宅每月批准预售情况(2008-2010年)
数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
10月推盘量也大幅减少,全市16个楼盘推盘,比上月少13个,,%,不过本月的推盘量仍处于近年来的中等水平。
图2 历年深圳市一手商品住宅每月推售情况(2008-2010年)
数据来源:深圳市规划和国土资源委员会、深圳中原市场研究部
分区看,10月份只有南山、宝安、龙岗三个区域有项目取得预售许可证,龙岗批售量最大,,%。4个项目分别位于龙岗中心城、龙岗镇和平湖,。南山、宝安各有2个项目取得预售许可证,南山两个项目分别位于桃园片区和前海片区,都是小规模小户型楼盘。宝安