文档介绍：2010年1~10月上海商业地产销售市场行情分析
2010年1~10月上海商业地产销售市场行情分析
前言——2010年在持续不断的调控政策打压下,住宅市场明显减缓了成交速度,尤其是一系列的“限贷”、“限购”调控细则让针对住宅的投资投机需求得到了有效的遏制。于是,业界纷纷将眼光转移到了一直处于政策“孤岛”的商业地产市场,一致判断:在住宅遭遇严厉调控时,一向信贷条件严格的商业地产,原本的短板不再,“明显商住倒挂”局面有望加速改写,这将使住宅市场抽离的部分投资性资金加速涌向商业地产。那么,时至10月底,我们就来看一下,今年的上海商业地产销售市场是否真如业界预测那样,由此迎来一场交易“盛宴”?
商业物业销售市场:供求双双攀高,供小于求态势不改,全市均价冲高回落
1、供应情况——高出去年同期2成,但略低于2008年的供应高点
2010年1~10月,全市商业物业的新增供应面积1911>.93万平方米,%,%,总体上仍处于偏高的位置。
从环区来看,延续了近几年一贯的外倾态势, %的新增供应分布在外环外区域,不仅如此,其还是今年供应增长最快的一个环区,%,;而新增供应量位居其次的是内外环间,,%,%;只有内环内“不增反减”,,%,%。
从区县来看,新增供应量位居前列的依旧是外郊区县,只不过“城头变幻大王旗”,今年嘉定、奉贤、闵行3区表现更为突出,取代去年供应面积TOP5榜中的原南汇、松江、宝山3区。另外,从供应规模来看,今年新增供应量在20万平方米以上的有嘉定、奉贤2区,数量与去年持平,不过,其余上榜区县的供应规模较去年有所放大。具体见下表1:
表1:两年供应面积TOP5区县对比
单位:万平方米、%
2009年1~10月
2010年1~10月
区县
供应面积
占全市比重
区县
供应面积
占全市比重
原南汇
嘉定
松江
奉贤
宝山
原浦东
青浦
青浦
原浦东
闵行
数据来源:上海房地产交易中心
从板块来看,今年的亮点有三个:一是奉贤南桥新城板块“一枝独秀”,,%的比重遥遥领先其它板块;二借助轨交11号线开通的“东风”,嘉定三大板块“异军突起”,一举包揽了供应面积TOP5板块的3至5名;三是与去年外郊板块全面霸占了供应面积TOP5板块不同,今年普陀长风成功“突出重围”,成为唯一一个上榜的中心城区板块。具体见下表2
表2:两年供应面积TOP5板块对比
单位:万平方米、%
2009年1~10月
2010年1~10月
板块
供应面积
占全市比重
板块
供应面积
占全市比重
惠南
南桥
青浦北部
长风
泗泾
江桥
周康
嘉定主城区
松江中部
安亭汽车城
数据来源:上海房地产交易中心
从新增供应项目来看,专业市场类项目在供应体量上仍占据优势,“独领风骚”,不过,值得注意的是,其“一家独大”的优势正在丧失中,在去年的供应面积TOP5项目中,专业市场类项目占据4席,而今年只剩下2席。取而代之的则是,直接面向大众消费者以多元业态为主的大型商业中心项目,由于此类项目更加符合上海未来的产业导向和消费需求特点,或将成为供应主流。具体见下表3:
表3:2010年1~10月供应面积TOP5项目
单位:平方米、套
项目名称
区县
板块
环线
供应面积
供应套数
奉贤农产品交易市场
奉贤
南桥新城
外郊环间
158,664
2,051
上海长风国际娱乐商业中心
普陀
长风
中内环间
89,589
93
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