文档介绍：2010年5月长春红星美凯龙项目营销执行报告
红星美凯龙项目·营销执行报告
红星美凯龙长春项目组 20101>.5
快速回笼资金
年内实现销售金额3亿元
目标
目标
目标意味着什么?
目标分解
年底3亿的销售金额,意味着
至10年底必须至少消化1000套
而9月底开盘,3个月的销售期,又意味着
在集中销售500套的基础上,后续每周至少持续销售45套
如此目标,目前的市场是否支撑我们去完成?
新国十条出台,政策重压房地产
4月14日新国四条发布后3天,4月17日新国十条, 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。通知要求遏制房价过快上涨,实行更为严格的差别化住房信贷的政策。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知:
从五大方面共十条对市场进行全面空。
一、各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
二、坚决抑制不合理住房需求
三、增加住房有效供给
四、加快保障性安居工程建设
五、加强市场监管
抑制不合理住房需求
切断金融杠杆对楼市投资效应;二套房50%首付,部分城市三套房贷。
增强供给,改善土地供应,政策普通住房供应方面。
各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责
避免各地方政府因为利益执行中可能会有“折扣”甚至“阳奉阴违”的情况
增加住房有效供给
加快保障性安居工程建设
加强市场监管
政策要点:
政策影响:
一线城市市场走势,将影响长春购房者的“观望”情绪
新一轮政策调控序幕已经拉开,目前后续调控政策何时出台存在不确定性,接下来的3至5个月内市场为政策调控后的消化期,新一轮市场观望情绪开始蔓延。
从供需来看,长春市场上半年供应不足已成定局,下半年会出现预期中的集中放量,开发商是否会受政策影响放缓开发节奏值得关注。
长春房价整体水平仍然较低,加之目前开发商资金充裕,受政策影响短时间内房价松动可能性低。
一线城市将早于二线城市出现市场变化,如一线楼市走低,观望情绪将可能蔓延至长春,而对长春而言市场需求仍然存在。
短期内难改供需失衡,。
4月部分楼盘推货,供需初步得到调整。
区域内上门量受一定影响,部分客户观望情绪显现
价格未出现松动
长春政策影响点式分析
政策出台后4月20日至5月20日
政策出台前4月1日至4月18日
阶段划分
——
——
约24组
——
——
约35组
亚泰桂花苑
——
——
约25组
——
——
约30组
鲁辉国际城
6000
(高层)
约6套
约15组
6000
(高层)
约13套
约30组
万龙名城
6200
约23组
6200
约25组
高格蓝湾
均价
日平均
成交量
日平均
上门量
项目名称
均价
日平均
成交量
日平均
上门量
政策出台后各案上门量普遍下降15组左右;
政策影响主要体现在客户心理,目前市场价格未出现松动。
94
70
65
88
76
月均销售套数
10万
16
2009:10万
2010:1万
70-110
6900
高层
小高层
43万
高格蓝湾
10万
16
2009:10万
2010:1万
80-120
6875
多层
小高层
高层
200
鲁辉国际城
5万
4
2010:3万
70-90
7500
多层
小高层
高层
20万
万龙名城
10万
16
2009:9万
2010:2万
105
6875
高层
25万
亚泰樱花苑
多层
小高层
建筑类型
13
建面
中顺和苑
项目名称
3万
8
2009:10万
2010:1万
70-90
7500
10年预计上市量
去化周期(月)
去化体量
主力户型
(平米)
月均销售面积
区域内项目月均销售套数为80套左右
销售面积约7000-7500平米每月。
本项目要实现目标,意味着超越竞争的全面提速!
通过以上分析我们认为:
在不确定的房地产市场背景下,本项目要全面超越区
域项目,实现目标,将面临两大问题:
如何突破竞争?让客户知道!
如何最大化客户量?让客户来且购买!
1
看自身
项目
区位
非传统宜居区域,区域认可度低
项目所在区域:
本案位于二道区八里堡远达大街与河东路交汇处。
八里堡简述:
相对落后,起步较晚,早期主要产业以工业及物流运输为主,当地居民生活水平低,是长春近几年棚户区改造的重点区域。
区域发展:
城市向外扩张, 07年后八里堡迎来发展契机,大量品牌开发商集中进入,目前万科、保利、鲁辉、力旺等知