文档介绍：2010年7月上海企业总部(eod)项目定位报告1
企业总部(
eod
)项目定位报告
2010
年
7
月
目录
一、定位宗旨
二、地块基本资料及相关经济数据
三、重要配套
四、市场分析
五、上海总部经济研究及项目未来客户群
六、具体产品形态研究
——
总部
七、具体产品形态研究
——LOFT
八、主力产品及目标客户
九、强排方案
十、重要部品部件
十一、项目关键节点及销售周期及盈利预测
一、定位宗旨
目前上海的办公楼市场处于严重的供大于求的局面,截至到
2009
年
6
月末,办公楼可售面积达到了
287
万平米,按照现在的办公楼销售速度计算,需
20
个月才能全部消化
另一方面,临空经济园区潜在办公供应巨大,预计在今后的
2-3
年内,至少有
100
万平米的商务产品供应。
该项目要想实现快速开发快速回笼资金,产品必须作出差异化,与市场上绝大多数产品形成错位竞争
二、地块基本资料及相关经济数据
经济指标
用地面积:
22917
平米
容积率:
23>.0
用地性质:商务办公,其中商业面积不小于
30%
建筑密度:
30%
建筑高度:
32
米
地块位置图
临空经济园区简介
临空经济园区总规划
平方公里,是一个以“信息服务业、现代物流业和高科技产业”为主导的总部园区,是长宁区规划的三大经济组团之一,目前已有
300
多家企业入住,办公氛围浓厚
外环线外以现代物流业为主,知名企业包括:联邦快递、
TNT
、大航国际货运
外环内北翟路以北以高端产业为主的高端企业总部和高技术企业聚集区,知名企业包括:联合利华、博世、佳通轮胎、快克
外环内北翟路以南以信息服务业为主的现代服务聚集区,知名企业包括:爱立信、史泰博、神州数码、携程网、明基等
地块周边情况
北面为
10-1
待出让地块,土地性质商办,容积率
,建面
万平米,而
10-1
的北面就是博世集团和统一集团的总部基地,目前均为在建工程;
地块西面为
9
号待出让地块,土地性质商办,容积率
,建筑限高
40
米,三幅地块总建面
万平米
地块东面为
10-3
号待出让地块,土地性质商办,容积率
,建筑限高
32
米,总建面
万平米
地块南面为
13
号待出让地块,土地性质是商办,容积率
,建筑限高
40
米,两幅地块建面
12
万平米
外环线
协和路
通协路
北翟路
天山西路
福泉路
三、重要配套
1.
交通配套
公共交通:距离地铁
2
号线淞虹路站
公里,园区内部目前没有公交车,但新长宁开发的虹桥国际商务花园有
3
部开往地铁的班车
地面交通:地块周边协和路、通协路、福泉路路况均较好,目前可较为顺利地与通向主干道天山西路,从而连接中环外环以及虹桥
CBD,
而在建中的北翟路高架上砸道离地块
500
米,建成后可直通虹桥交通枢纽核心位置
空中交通:距离虹桥机场
6
公里
北北翟路高架
2.
商务配套
目前,距离地块最近的商业设施为淞虹路地铁站上盖的易初莲花卖场,里面集购物、餐饮为一体,
而距离地块
4
公里左右就是虹桥
CBD
核心区域,里面有众多低中高档酒店及餐饮娱乐场所,能满足各阶层的商务需要
另外临空园区的
11
号地块和
16
号地块内均规划有酒店用地
四、市场分析
1.
办公楼整体市场情况
近阶段,上海办公楼市场呈现如下特点
1)
办公楼市场成交量虽有所上升,但成交主力以小户型酒店式公寓为主,有效办公成交不足
2)
与住宅价格节节攀升相反的是,办公楼的整体市场价格有所回落
,
纯粹的办公项目的销售速度均较为缓慢
3)
存量压力相当巨大。目前上海的
办公楼可售量
287
万平米,远远高于普通住宅的
185
万平米的水平。即使按照目前的销售速度,需
20
个月才能去化。
4)
存量主力:次核心区域的中高端写字楼。他们往往配置较高,离
CBD
区域较近但又非传统
CBD
区域
远郊区域的产业园区,他们往往以独栋为主
,价格低廉,低至
5000
元
/
平米,销售情况一般
从目前市场的存量来看,做标准的办公产品,即使配置再高,也必将受到激烈的竞争
2.
板块目前的价格水平及供应状况
目前板块内在售办公楼较少,但虹桥国际商务花园
7
月预计会有
1
栋
4000
平米的总部楼可对外销售,目前报价
17000