文档介绍：2010年北京赛洛城商业销售策略
倚诚耘金·关系营销
——赛洛城商业销售策略
目录
市场环境
销售回顾
产品分析
营销策略
市场环境
宏观市场环境
商品住宅政策——抑制投资投机性购买
通胀压力及预期
投资需求向商业挤压
市场环境
宏观市场环境
CBD东扩规划落实,地铁7号线的开通和广渠路二期的拓宽,提升了本案商业市场价值,拓展了发展空间。
市场环境
宏观市场环境
CBD东扩,为区域拓展了发展空间,商业发展前景广阔;
住宅投资受限,商业保值增值性凸显,迎来发展新机遇;
投资渠道不畅,商业日益成为投资性资本保值增值的避风港;
小结:
金海国际
金隅凤麟洲
禧福汇
金地名京
林达海渔广场
金都杭城
珠江帝景
世纪东方城
区域市场内拥有大体量商业房源的项目只有本案。
市场环境——周边项目商业体量小,分布较分散,难以形成互相带动的商圈。
市场环境
区域市场环境
竞争环境——从区域内暂无项目与本案商业存在直接市场竞争。
各项目集中于07-09年上市,均已完成大部分去化,剩余货量不多。
项目名称
商业规模
(㎡)
商业占总规模比例
商业存量
(㎡)
报价区间
(元/㎡)
去化率
属性
金海国际
6000㎡
7%
1530
30000-32000
70%
不可做餐饮,不临街
金地名京
10000㎡
83>.3%
3137
20000-33000
69%
可做餐饮,商业街商铺
金隅凤麟洲
2000㎡
7%
170
18000-30000
88%
可做餐饮,临街
金都杭城
16000㎡
%
778
22000-30000
95%
可做餐饮,临街
禧福汇
10000㎡
6%
1412
32000-40000
86%
可做餐饮,部分临街
林达海渔广场
111000㎡
50%
4400
35000元(均)
96%
可做餐饮,临街
华瀚国际
6000㎡
%
218
25000(均)
96%
可做餐饮,临街
珠江帝景
65000㎡
%
5883
34000元(均)
90%
可做餐饮,部分临街
市场环境
区域市场环境
市场分析
金隅凤麟洲
物业形态:住宅底商
主力面积区间:30-140 ㎡
层高:
物业费: 3元/ ㎡·月
开盘时间:09年10月
装修状况:毛坯
环线位置:四至五环
交通情况:地铁6号线
地理位置:朝阳姚家园西口265号
开发商:北京金隅嘉业房地产开发有限公司
金隅凤麟洲
区域市场案例分析
市场分析
金隅凤麟洲1号楼底商2009年10月开盘销售,截止到2010年6月22日,共8个月间,已完成销售21套,面积1826㎡,去化率达88%;
该产品面积区间为30-140㎡,单套平均面积90㎡;
该产品由09年10月中旬开始销售,均价10155元/㎡,10月底均价调整至12640元/㎡,11月中旬再一次上调,达到18527元/㎡,经过12月份的调整和10年1月、2月份的停滞,3月份价格升至26044元/㎡,现阶段维持在25000元/㎡左右;
区域市场案例分析
市场分析
林达海渔广场
物业形态:写字楼商业配套
主力面积区间:200-1000 ㎡
层高:;
物业费: 29元/ ㎡·月
开盘时间:09年5月
装修状况:毛坯
环线位置:三至四环
交通情况: 657,740,29,605,974等17条公交线路
地理位置:朝阳东四环南路小武基桥北
开发商:北京市福建产品市场有限公司
区域市场案例分析
市场分析
林达海渔广场3号楼、4号楼底商2009年5月开盘销售,截止到2010年6月22日,共13个月间,已完成销售11套,面积5190㎡,去化率达79%;
该产品可做餐饮,面积区间为200-1000㎡,单套平均面积580㎡;
该产品由09年5月中旬开始销售,均价26076元/㎡,12月底均价调整至32747元/㎡,10年1月底成交价在26329元/㎡,现阶段报价35000元/㎡;
470
3425
1765
区域市场案例分析
区域商业丰富,正在成熟
零售业、餐饮业占比例较高,娱乐休闲业相对少;
各业态分散于东四环沿线及广渠路、百子湾路两侧,或各个住宅社区内;
租金水平目前不高;
小结
市场分析
小结
市场分析
宏观方面看,在住宅受限的大势下,商业地产获得较大的发展空间;
从区域前景看,CBD东扩带来的利好因素,极大提升了区域价值;
区域内商业气氛日益浓厚,本案周边CBD价值洼地效应日益显现;
暂无竞争项目出现,本案