文档介绍：2010年潍坊市茂华紫苑公馆项目营销策划案
【2010年潍城茂华紫苑公馆项目】
营销策划案
策划案目录:
一种状态*两个问题*三个目标
市场精要分析及结论
项目分析及定位
项目包装策略
项目推广策略
活动促销策略
项目销售执行策略
销售团队组建及培训
一种现状*两个问题*三个目标
——导言
【一种现状】:
地广人稀——周边乡镇村庄(如:较大的考家村等)基本都在改造,村民不需支付多少费用即可拥有数套住宅;因此单纯依靠周边既有居民是难以快速去化项目房源的。
位置偏僻——至少在市区相当部分购房群体是这样认为的;处于城区的边缘,生活配套极不完善。
区域内竞争性项目多;河流整治、园林绿化等尚待时日。
【两个问题】:
【三个目标】:
项目形象及开发方品牌成功塑造;
项目一期顺利启动并快速去化;
项目后续开发资金尽快回笼及利润保证。
第一章市场精要分析及结论
【导读】:
——区域特征描述;
——项目SWOT分析;
——代表性楼盘介绍及精要分析;
——目标客群分析;
——结论。
一、区域特征综述:
山东潍城经济开发区位于潍坊西北部,是连接山东半岛与京津和华北地区的重要节点,是潍坊市区外扩的重要区域,也是潍坊发展物流业的基础地带,鲁东最大的商贸物流中心即位于此间。是发展大潍坊战略的核心地带。
项目处于既有商贸区的核心位置,周边已建及在建商贸项目众多;公路交通网络发达,交通便利;同时本区域规划力度较大,随着潍城区的进一步扩容,对该区域的扶持政策进一步加大,具有相当发展潜力。
城市公建配套设施不完备,居住生活便利性很差;周围自然环境较好,靠近河岸;同时,潍坊西部唯一
河流——大于河整治工作,随着区政府的进一步规划与区域发展的进一步要求,即将进行。
同时区域基本做到了三通:通水、通电、通气;周围的居民生活淳朴,大多为原潍城及昌乐等周边乡镇
居民,注重邻里关系,相信口碑相传;主要依靠农业收入、单位工资或种植或副业等经济收入;居住生活需求主要依赖市区的商业配套和周边小型农贸市场。
随着北宫街及福寿街与潍坊市区对接,对外交通极为便捷,同时离市区核心商圈并不是很远,居住和工
作的便利性在一定程度上可以得到缓解。
二、项目SWOT分析:
一)、项目优势(S)分析:
从大环境来看:地块离潍坊市区约为25分钟车程,距离相对较近,交通便利;项目所在的经济开发区处在潍坊的商贸物流集中地,城市规划力度大,具有一定发展潜力,对周边交流及贸易相对发达;
从区域环境来看:地块位于经济开发区核心地带,紧靠河岸景观带,上风上水,是将来最适宜居住的区域,此为房地产开发最重要的地段优势;且地块方正平整,适宜整体规划和开发。
有一定规模的居民与既有商贸区业户,消费水平较高;周边村庄村民多半在经济开发区或潍坊市区打
工,具备一定经济收入;外来人口较少,人员结构单一,对本区域有一定的依恋性。
项目东侧即为改造中的大于河;随着该河的进一步改造治理,区域居住环境会得以进一步改善。
产品在规划和户型定位上尚未最后敲定,可在详细调研后再行确定,能够做到符合市场需求,利于项
目入市,且进一步增加了项目的优势。
二)、项目劣势(W)分析:
区域环境、生活配套等完善等城市发展举措实施需要一个过程,但在这个过程中经济开发区、尤其是我项目周边房地产项目都已经启动,对我项目开发造成极大压力。
周边配套尚不完善,生活居住尚不够方便;且由于我项目的配套全部建设到位还需要一段时间,房价还在不断上涨,这样势必造成部分急于购房的客群改变置业打算,转而购买市区的或就近项目购买住房。
周边竞争性项目的体量大,与其相比,我项目的目前体量及位置并不占优势。
城区居民对该区域的认识还停留在“偏僻”的片面理解,具有一定的心理抗性。
三)、项目机会(O)分析:
政府将着重对本区域进行改造与发展,具有一定的区域优势与发展潜力;区域经过大规模改造后,区域形象将获得很大提升,提高了开发区周边居民及市区居民的宜居心理预期。
潍坊市区房地产售价居高不下,若本案在价格具有一定优势,则会对其形成极大吸引;同时,现项目周边涌现的众多楼盘项目及由此展开的宣传攻势之合力影响,会进一步加强周边及市区居民“新城居住区”之概念引导。
该区域住宅类房地产开发尚处在启动期,投资势头优于其它区域。
周边项目虽大(如鲁发名城),但从地段上来讲,与我项目并没有太大差距,且不具备我项目之临河优势,景观等社区环境不会有较大改善,而我项目随着河岸的整治则可以快速实现这一点;同时,潍坊本就是缺水的城市,既有的三河(白浪河、虞河、涨面河)周边开发早已启动,且房价居高不下,因此若能突出我项目高性价比之优势,则会对周边项目会形成压倒性竞争优