文档介绍：2011年12月佛山保利香槟花园年度案深化
2011年12月
不用等待的禅城主场
保利香槟花园年度案深化
【序】案例分析与营销策略
禅城变局
胜南新都
碧桂园城市花园
星星华园国际
根据项目所在地域及禅桂区域性置业特征判断,老禅城区板块、东平河板块及桂城东板块的楼盘将与本项目形成正面竞争;
张槎区域新增星辉盛汇园及罗马新都两盘,与项目形成直接竞争关系,而禅桂市场与该项目从产品性质上发生竞争的主要以东海国际、万科金域蓝湾,碧桂园城市花园、盛南新都、依云上城等为主。
怡翠世嘉花园
尖东半岛
金域蓝湾
星辉盛汇园
依云上城
保利香槟
东海国际花园
罗马新都
香槟格局:禅桂多分流
【碧桂园城市花园】
1、2、3座57-111的公寓,中区4座99-164的三房和四房;
近期均价:8411(95折,一次性付款96折,按揭98折,团购98折)
每周推出20套特价单位,主要以南区余货为主,均价7500元(一次性付款)
【星辉盛汇园】
6-8座70-120方的洋房,约200套;
价格口径6300起
未拿预售证,预计19号开放样板间,同时认筹
【罗马新都】
首期1-7栋,11月26号推售约128套90方的三方单位;开盘前一天内部员工消化27套,开盘当天成交14套,共消化41套;
近期成交均价在9000元左右
【东海国际】
12号推售二区1-5座77-120方288单位,开盘当天成交70套;
近期成交均价:8386元
户外打出“17万入住三房两厅”
【金域蓝湾】
在售蓝雨苑8座余货69-127方单位
近期成交均价8534元(1500精装)
预计19号推售绿茵苑3座119方新户型约20套;
未公布价格口径
2011年禅桂刚需项目较多,目标客户可选择余地大
禅桂地区月均成交套数高于顺德地区,除东湖林语,保利各项目在各区域成交水平处于中等地位;
各区域内高性价比刚需项目去化速度较快,如金域蓝湾、碧桂园城市花园、东海国际等;
保利香槟花园去化速度在系统内处于中上,但与竞盘相比并未突出之处。
与禅桂主要竞盘比较,香槟月均去化速度处于中等水平,未达到“一枝独秀”地位
2011年佛山重点项目全年月均成交分析
香槟花园
香槟格局:禅西属中流
建筑类型:高层住宅
占地:7万方
建筑:20万平米
容积率:21>.5
绿化率:39%
开盘:
入住时间:
项目位置:禅城佛山大道与轻工三路交汇处(佛山人才市场对面)
开发商:佛山卓越房地产开发有限公司
主力户型面积段:90方,后期货量1000套
销售情况:11月26日开盘,消化41套,其中27套为内部员工消化,14套为自然消化,成交均价在9000元/平米(1200元精装)
定位不准,首开滞销:不排除2012年调整价格,以价换量,抢占市场
禅城变局:罗马新都
高品质项目,但定价偏高以及产品户型不合理是滞销主要原因
建筑类型:高层洋房、公寓
占地:
建筑:18万平米
容积率:
绿化率:32%
开盘:预计12月初
入住时间:
项目位置:禅城东鄱南路西侧,张槎三路南侧
开发商:佛山市正源房地产开发有限公司
主力户型面积:70-120平米,后期货量1300套
开盘均价:6860元
销售情况:12月4日首次开盘,推售70-120方104套,消化17套,首开失利。
禅城变局:星辉盛汇园
产品无缺陷,但展示品质差,价格口径有较强吸引力,如展示提升将严重分流本项目客源
香槟近距离竞争项目
货量盘点:禅西三盘
项目
一房
二房
三房
四房
≥五房
合计
40㎡
70-89㎡
90-93㎡
120-140㎡
160-180㎡
星晖盛汇园
26
52
26
104
罗马新都
128
128
保利香槟花园
98
226
381
120
32
857
总计
98
252
561
146
32
1089
占比
9%
23%
52%
13%
3%
100%
刚需为王的时代,2012年禅西三盘竞发、板块崛起,香槟有望成为禅西主场
禅西片区产品面积段集中,以70-93方刚需2-3房为主,为典型的刚需为王的片区。
香槟格局:禅西崛起
千灯湖板块
亚艺板块
禅西板块
东平板块
从千灯湖到东平,保利引领城市的热点区域,香槟所在的区域将成为2012年佛山置业热点
香槟格局:禅西崛起
Q1:香槟如何应对禅城变局,成为【禅城主场】?
Q2:香槟如何向客户传达【核心价值】?
Q3:禅桂竞争激烈,如何【有效发动】客户?
Q4:【酒店公寓】如何如