文档介绍：2011年12月杭州半岛国际2012整合策略暨行动计划
半岛国际2012整合策略暨行动计划
2011-12
目录
Part1 背景回顾
Part2 推售目标
Part3 策略思考
Part4 阶段执行
Background
背景回顾
察今
立于潮流前
极致N90,首映滨江
近150米超阔楼距,
独纳滨江胜景
第1轮——滨江核心区域价值
第2轮——滨江稀缺小户
第3轮——3#独特产品优势
彰显项目天赋优势
树立精神标签
产品概念包装,户型价值剖析
制造差异,独树一帜
回顾之前的推广路径……
2011下半年政府调控愈演愈烈,寒流袭来。
我们推广的3个波段风格变化显著,以适应形势转向。
线上高姿态
线上产品力
差异化诉求
差异化概念
占领细分市场
话题、眼球效应
话语方式
纯粹:不繁复,诉求简单明快
直接:一矢中的,直指主题
朴实:贴近客户的表达方式
产品价值
多样化产品结构
户型巧思精研
精工品质升级
线下销售力
不管市场如何风云变换,
唯一恒久不变的房产品本质的认知——追求销售的终极目标
高新企业巡展
浙省异地巡展
大型超市巡展
中介分销渠道
周末客户活动
天阳社区展示
浙省异地巡展
团购优惠礼包
老带新多重奖励
上下联动,明暗共进 93>.18首次开盘销售近6成
本次
总结:
Market
推售目标
度势
2011是个不平凡的一年,在经历2010的火热之后急速进入僵持,由僵持进而深寒。政策显露出超越出市场规律的“神迹”,让“价格回归理性”成为调控的主基调,降价成为2011下半年的主题。
2012注定是扑朔迷离的一年,2011岁末留下了太多未解之题,经济、政治、市场的博弈将在2012年继续,变数太多而市场将在变数中前行。
欧美债务危机升级——世界经济“二次探底”
2011调控为历年之最,限购令不松绑
中小企业深陷融资困境,资金链告急
新政后价格指数回落,成交大幅缩水
CPI居高难下,通胀压力依旧较大,GDP继续回落
杭城楼市折扣风盛行,折扣力度递增
首套利率上调,融资渠道收窄,楼市“雪上加霜”
*
政策预判
“限购”是本次调控的主要手段。预计后期调控方式会从行政手段转变为信贷手段和税收手段。
2012年政府换届维稳是主旋律。预计明年上半年调控政策依旧从紧。
预计下半年货币政策会有所放松(总量偏紧、定向宽松),以防止经济进一步下滑,但对房地产行业依旧会“收紧”,防止资金再度涌入房地产市场。
调控方向“促使房价回归合理”总基调下,调控政策将持续严厉
经济增长趋缓,要“稳中有进”则势必放宽货币政策、刺激经济
房产调控政策将分化,高档住宅受限、鼓励刚需购房和公建物业投资
现有住宅物业将迎来大规模打折潮,预期房价实质性降价在20-30%
2012年市场趋势线:价跌量升价平量升
市场预判
总结:楼市寒冬短期不可逆转
半岛国际2012年的销售任务:
7#
87㎡总共132套
123㎡总共124套
6#
128㎡总共60套
155㎡、159㎡总共60套
8#
87㎡总共132套
123㎡总共124套
楼栋号
户型编号
户型面积
套数
总计
632
6号楼
D2,2a
155 ㎡
30
120套
D2,2a
159 ㎡
30
D1,1a
128 ㎡
60
7号楼
C1
87 ㎡
132
256套
C2,2a
123 ㎡
124
8号楼
C1
87 ㎡
132
256套
C2,2a
123 ㎡
124
2012年推售的首改户型有368套,首置户型264套
Strategy
策略思考
谋定
2012我们将以怎样的节奏推售6#、7#、8#
共632套房源?
SALES PROPOSALS
审视同版块的竞争项目情况
寻找半岛国际
最具强大销售力的机会点
寰宇天下
在售:
东区1-7#,户型面积180㎡、255㎡
总量568套,已售177套,去化31%
均价21000~33000元/㎡
待售
中区11-13#
户型面积:90㎡
均价20000元/㎡
-3月开盘
中区8-10#
户型面积180㎡、255㎡
东区14-22#
户型面积90㎡
180-250㎡大户型余量待消化,今年以90方小户型为主战场
钱塘帝景
在售:
1#、2#、3#、6#
1栋和6栋户型面积89㎡
总量352套,已售103套,去化29%
均价20000-22000元/㎡
2栋户型面积178㎡(精装)均价26500元