文档介绍：2011年1月15日海阳市盛华国际推售策略
目录
3一、 城市规划
4二、 市场背景
41) 2010年海阳市在售个案销售情况
52) 2010年房地产市场总结:
63) 2011年主要房地产项目市场放量一览表
64) 2011年市场预估
7三、 项目概况
71) 项目经济指标
82) 项目总体开发顺序
83) 项目SWOT分析
9四、 价格策略
91) 定价原则
102) 价格估算
11五、 “盛华国际”开盘认购方案的选择
13六、 推盘策略
131) 项目第一阶段分期
142) 销售计划
18七、 盛华国际媒体推广计划
城市规划
1、2002年,海阳市提出“一港三区五大战略”的城市发展思路。“一港”,就是把海阳港建成万吨级泊位的商贸港口,打开海阳走向世界的海上通道。“三区”,就是将老城区、工业园区、旅游度假区延伸对接,形成新的城市框架。“五大战略”,就是大开放、大开发、大项目、大旅游、大绿化。围绕这一城市发展思路,海阳的经济和社会事业迅速发展,房地产开发日新月异,城乡面貌发生了巨大的变化。未找到图形项目表。
2、规划沿东京路形成城市发展轴线,贯穿市中部。在轴线上安排了商贸、文化、金融、居住等城市经济要素。
3、南部沿海区域则向东西两翼展开发展,重点发展港口建设、核电工业、旅游业、沿海景观外销房。
4、加上后期市政府南迁与亚沙会举办,东京路的房地产开发价值逐渐突现出来。
市场背景
2010年海阳市在售个案销售情况
海阳市中心区域在售项目一览表
案名
项目地址
销售分期
产品
建筑
面积 m2
总套数
均价
开盘日期
推出房源
推出房源销售率
阳光花园
海河路南/文山街
二期
高层
多层
33>.8万
高层204/
多层144
多层3300
高层2900-3700
全部推出
多层100%
小高层30%
怡河新墅
海河路东段
二期
多层
3万
216套
3600
全部推出
80%
山海名苑
东京路南山公园南
四期
多层
35万
3000套
2768
1500套
70%
紫薇苑
海天路/东京路交
三期
多层
3万
250
3100
160套
50%
山水苑
虎山街/海园路
五期
高层/多层
20万
2000套
3100
96套
70%
弘盛华庭
海阳路/盛竹路
三期
多层
2万
230套
3000
140套
80%
晓龙山庄
海兴路/文山街
三期
多层
5万
500套
3200
190套
50%
注:以上价格是售楼处对外公布的销售价格,海阳市在售楼盘基本都承诺集体供暖,并且暖气的开口费与天然气的开口费都包含在房价中:
2010年房地产市场总结:
房地产开始进入快速发展的通道,大盘开始出现,并且增加的速度加快,例如09年“山海名苑”、10年下半年“山水苑”、“赵家庄项目”;11年“富贵锦苑”与“榆山街/海阳路项目”体量都比较大,
多层是海阳市客户接受度最高的建筑类型;市中心的多层项目基本没有太多的销售压力,基本上都能在交房时清盘,然而高层的销售不畅,主要是因为高层的价格高于多层,加上公摊大,物业管理费高,制约了高层的去化速度;
市场上多层以二、三、四楼销售好于其它楼层,虽然开发商在价格上与其它楼层拉开差距,但是去化速度还是受到影响;
除山海名苑、山水苑等大盘外,其它项目在现场销售环节上,还是处于初级阶段,在宣传上力度不足,售楼处装修较简单,没有太多的销售道具;
价格在稳步上升,市中心销售压力的高层价格没有明显的变化,多层都进行了提价,如山海名苑、紫薇苑、弘盛华庭均价都比8月份单价提高了近200元;
2011年主要房地产项目预计市场放量一览表
位置
项目名称
预计推出量
类型
上市时间
海河路/晶山街
富贵锦苑
近15万方
高层、多层、
11年下半年
海阳路/榆山街
待定
近15万方
高层、多层、
11年下半年
东京路
山海名苑
近15万方
多层
11年
虎山街/海园路
山水苑
20万方
小高层、多层
11年
东风路/海园路
双阳名居
5万方
小高层多层
11年下半年