文档介绍：2011年三季度房地产市场分析报告
2011年三季度房地产市场分析报告
三季度,在调控政策日趋严厉、调控措施落实到位的整体背景卜,我市房地
产市场保持了较好的发展连续性,市场较为活跃,成交量保持上升趋势,成交价
格稳中有增。
一、前三季度全国房地产市场的整体形势
(一)上要城市房地产市场回落较大。在20个上要城市中,有13个城市前
三季度成交量同比2010有所卜降卜降;海口降幅最大,达493>.27%,其余7个城
,过半城市成交均价同比上涨,部分
、上海、犬津、重庆、深圳、杭州、南京、成
都中,仅犬津和成都成交面积同比2010年前三季度略有上升,其余6城市皆低
于去年同期水平。北京、深圳和犬津成交均价同比卜跌,重庆、上海和杭州同比
上涨,其中重庆涨辐最大,%.
(二)一二线城市楼市成交量变化趋势较为一致。一季度成交量同比不断下
降,特别木年度一二线城市的调控细则大都在2月中卜旬及3月初陆续正式落地
并实施,故3月份调控成效逐渐显露,传统的楼市“小阳春”在严厉的限购令面
前黯然失色,楼币成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现,成交量持续卜滑:
由于去年5, 6两月楼市受4月新政影响成交量迅速卜跌,故本年度5, 6两月成交量虽受调控影响依旧处于低位,,单月成交量
基木呈现持续卜跌趋势,“金九银十”梢售旺季如
约而至,而今年受调控政策影响,楼市持续低迷,“金九”风光不再,“银十”
也恐难再续.
(三)对二三线城市的调控一步步收紧。去年9月新政以来,部分大中城市
房地产市场发展的均衡性,以及对外部政策变化(如宏观调控)较强的耐受
,前三季度我市存量房交易量卜降了2个百分点(前8个月
同比增长,9月份回落较大),改善性住房需求是否能够一直稳定在较高水
平还有待进一步观察。
(六)商品房存销比:年内新高
针对宏观调整政策频出的外部大环境,年初时预计我市上半年商品房的
存销比将在15左右,实际情况略高于该预期。主耍有以卜几个方而的原因:
1, ,土要
是因为商品房进入了集中预售阶段,商品房预售许可中请量短期内集中增加,
而市场消化则需耍一定的周期。
2、尽管有些楼盘已经获得了预售许可,但离开发商选定的开盘“吉日”
还有一定时问,因此有些楼盘井未开盘悄售.
(七)开发商资金压力:略有缓解
随着商品房销售面积的增加,三季度,开发商资金回流速度加快,资金
,我市商品房开T面积257
万平方米,同比增长了73%,而同期商品房销售额只增长了5%,相差了68个
百分点。而市场中新增开发资金却无法与新增的68%的市场规模相匹配,因
此,造成了开发商资金链条总体上还是相对紧张。
(八)消费者购房倾向:中间大两头小
从统计中来看,80至120平方米住房是市场中最受青睐的户型,占到60%
左右。其次是60至Ti平方米和120-140平方米的户型,各占15%
方米以上的户型,购房人所占比例约有6%左右:60平方米以下户型,购房人所
占比例约为4左右.
.,
五、四季度我市房地产市场发展预侧
(一)宏观调控不会松动,新的政策不会出台.
温家宝总理在国务院会议上强调,耍巩固好房地产市场调控的成果,调
控下作不能放松。这基木上为今年房地产市场的整体大环境定下了基调,即
房地产调控应该不会出现松动。同时,由一】:前期调控政策已经密集出台,再
出台新的调控政策的可能性也较小。
值得特别关注的是,在政府的宏观调控之卜,各地房地产市场价格出现
松动的情况还很少见。这里存在着开发商与宏观调控的博弈、购房人与开发
,还存在着已经构房群众对房地产市场出现
,各方
力量都处于紧绷状态,不管哪一方出现松动,预计都将导致市场出现连锁反
应。今年四季度房地产市场可能出现的变化,对当不过不会很大。但对国家考量2012年房地产市场的调控政策将产生较大的影
响。
具体到我市而言,虽然受到限贷等调控政策的影响,但总体上看所受影
响不是特别巨大。在调控政策保持甲衡的情祝卜,我市房地产市场将上耍按
季节变化走出正常的轨迹。
<二》成交量会有所卜降,但大体与忿季度持平。
房地产市场“金九”之后,“银十”马上到来。预计四季度三个月份中
的10月份,成交旦与9月份相比会有所