文档介绍：2011年新政解读及房地产市场趋势预判
吴翠娇
20113>.03
2011年新政解读及房地产市场趋势预判
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解读
2010年主要政策回顾
“新国八条”出台背景及解读
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新政的影响及房地产市场趋势预判
新政下各方应对策略
分析
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策略
回顾
回顾
2010年主要政策回顾
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2010年主要政策回顾
国十一条
(2010年1月)
国十条
(2010年4月)
首套房90平米以上首付
提至30%,二套房首付提
至50%;
打击捂盘惜售、闲置土
地行为
提高房地产市场消费入
市门槛。
暂停三套房以上的
购房贷款。
购房首付提至30%,二套
首付50%,;
闲置土地有限供给保障
房开发商若闲置土地、捂
盘惜售将被禁止新拿地。
全面暂停第三套房及以
上住房贷款发放;
推进房产税征收试点。
国五条
(2010年9月)
其他政策
金融机构存款准备金率6
次上调,累计上调3%至
%。
存贷款利率2次上调,一
年期存贷利率累计上调
%,其它各档次利率相
应调整。
2010年房地产政策主要是围绕“打压投资投机性购房,加大保障性住房建设,稳定房价”的目标来进行,政策力度不断加大。
增加保障性住房和普通
商品住房有效供给;
合理引导住房消费抑制
投资投机性购房需求;
首套房首付20%,利率7
折,二套房首付40%;
加快推进保障性安居工
程建设。
限购令
以北京为先,先后有18个
城市实行“限购令”,其中
深圳、福建最严,南京、
兰州次之,其他城市较宽
松。
2010年政策特点总结:
手段全面:
2010年房地产政策频发,从抑制投资投机需求、增加供给等方面对房地产市场进行全方位调控,涉及到信贷、税收、土地、金融、交易管理等,甚至有行政性的限购措施,政策种类较多。
出台密集:
2010年的房地产调控政策紧盯市场变化,密集出台。
力度空前:
无论是抑制投资投机需求的差别化信贷政策、限购政策,还是增加供给的保障性住房建设的力度都是空前的。
长短结合:
既有“限购”等具有明显应急特征的政策,又有加大保障性住房建设、增加土地供给等长期政策。
调控效果:虽然2010年中央先后3次出台楼市调控政策,调控力度之大前所未有,投机性需求得到一定抑制,部分重点城市成交量下降显著。但全国房价依然呈快速上涨的趋势,部分城市房价上涨的压力仍然较大。
2010年部分城市楼市呈现出的是令人捉摸不透的现象:一边是“萎缩”的成交,一边是“越调越涨”的房价。部分城市在一系列政策调控打压下,商品房价格从2010年下半年开始一路高走,一、二线城市成交量跌幅分别为40%、20%,大部分城市成交价上涨至20%,甚至有部分城市超过20%。
2010年政策调控效果
解读
“新国八条”出台背景及解读
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解读
背景1:第一轮调控拉开房地产调控序幕,市场并未降温,第二轮调控市场显著降温,但九月市场便开始回暖,由此带来第三轮调控。
“新国八条”出台背景
第二轮调控(4-9月),“国十条”出台,房地产市场在5-8月显著降温,%%,%%;%,%,%,7-8月持平;%%。
9月,全国及重点城市开始显著升温,%,即使“”新政出台,10-12月全国商品房销售面积同比仍增长。
第一轮调控(1-4月),“国十一条”拉开了2010年新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温,2-4月70个大中城市房价环比涨幅均在1%以上,%上升到4 %,北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了“国十条”的出台。
背景2:2010年全国楼市在“涨”声中落幕,市场表现与政府调控精神背道而驰,调控远未达到预期效果,此乃诱发第三轮调控出台的直接原因。
◆2010年,全国大中城市楼市成交量虽有下滑,但房价依然坚挺,房价依然超过合理水平;自2010年9月以来房价连续3个月环比上涨,部分城市上涨幅度接近或超出20%。
◆12月,%;
◆所有数据均表明:政府两度出手调控的房价依然与预期相差甚远。
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政策密集情况下
价格