文档介绍：2011年连云港四季金辉推广策略报告
连云港四季金辉
2011年度营销推广方案
谨呈连云港金辉
PART 1
市场分析
实现销售之前提
2011,四季金辉处在什么样的市场环境中?
客户层变化
连云港整体市场近期趋势
价格涨幅趋缓,成交量有一定程度下滑
政策变化
市场供求关系
未发生明显变化
连云港市场的本土客户需求强烈,进入改善居住圈,同时目前借助城市范围的扩张,逐渐吸引下辖县城客户群,刚性需求高。
所以,即使在一线城市目前受新政影响较大情况下,连云港因政策影响的滞后性,所受打击较小;主要还是体现在客户观望层面,但是合适的价格和户型仍可刺激客户;
需求减少,供应未变
价格增长,成交量未知
开发节奏变化
量价齐跌,进入精细营销
新政市场环境条件下,产品价值和营销价值成为制胜的砝码!
市场分析——新政预测
市场分析——新政后对项目影响
市场观望加剧
新盘成交良好
高品质项目依旧追捧
别墅等高端物业受制约
市场
产品
新政后
客户
营销策略
本案11月开盘
刚性需求依旧旺盛
改善性需求和品质需求型潜在群体大
整体市场观望加剧,市场成交量明显放缓,5月成交量环比
下滑四成;
海州区和开发区的成交量小幅增长,刚性依旧存在,潜在的
改善性需求旺盛;
对本案而言,年底入市,避开了暂时成交低迷的局面;
对客户而言,目前市场条件下,更重视产品品质的需求,高性价比产品受到市场追捧,必须在营销上,让客户感知本案的稀缺性,使其产生紧迫感;
合理的市场定价是关键,目前高端物业成交受制约,合理的定价关系到项目成败;
市场分析——总结
整体市场
连云港市场慢热,受新政的影响逐步开始显
现,部分客户存在观望的情绪;
跟随大势,
抢占优质客源
区域市场
新政后,虽整体市场成交量放缓,但各区成
交量表现差异甚大。高品质项目仍持续获得
关注。
占领至高点,
拔高项目影响
新政市场
整体来说,刚性需求受投资性影响较弱。价
格缓慢增长依然给刚需客群带来紧迫感。
突出稀缺性,
吸引市场眼球
PART 2
价值梳理
实现销售之关键
四季金辉,我们发现了怎样的价值?
价值一、港城行政办公新中心,市府北,未来城市的核心地段。
四季金辉
中小学用地
政府所在地
价值二、外部景观资源丰富,花果山、河滨公园近在咫尺,有利于打造高端楼盘。
价值三、依托科教创业园,教育科研机构众多,人文信息浓厚。
价值四、配套齐全,未来生活氛围浓厚。
周边规划建设有疗养院、大圣湖、金鹰天地、开元酒店、体育馆、港城首家五星级数字电影院等。
1)交通价值:
》和市中心的尺度关系—
10分钟直达
》和高速的尺度关系—
10分钟宁连高速上南京
》行政中心的尺度—
紧邻区政府新大楼
学院路
科苑路
凌州东路
市中心
政务中心
前往连云区
高新区
四季金辉
☆
火车站
前往赣榆
花果山大道
前往南京
价值五、四通八达的立体交通体系,畅享便捷生活。
价值六:金辉15年成熟产品线,港城首发之作。
价值七:舒适型新古典主义规划设计,充满艺术色彩
逐日缤纷
朝露芳馨
映霞水镜
午后话语
四大艺术主题曲
一大中心景观/四大绿化组团/滨水风光带
价值八:大尺度阔绰园景,悠然自得。
价值九:全人车分流社区立体交通结构
3200余平米销售体验中心
恒温泳池
优质幼儿园教育配套
价值十:优质配套,尊享显赫上流生活
户型单页13#
双卧朝南、双飘窗
客厅带观景阳台
厨房带生活阳台
精巧空中花池
魔方空间、书房可变卧室
餐厅、客厅带豪华空中阳台
270度超大观景阳台
主卧独立卫生间
豪华大客厅
储藏间、增值空间
价值十一:卓越的空间价值
南北通透,通风、采光、日照效果俱佳
空间价值
核心要点
增值空间
大幅度赠送飘窗、阳台面积
可变空间
房间、阳台灵活可变使用价值高
入户花园
入户花园、花池多维景观
双阳台
大多户型南北双阳台
豪华主卧
主卧带观景飘窗、阳台和卫生间,彰显尊贵
南北通透
通风、采光、日照效果俱佳
用心服务,共同成长
专业化
服务化
人文化
价值十二:金辉的星级物业服务
城市发展
未来城市行政、科教核心
区属板块
政务新区正在成型,科教创业园火热开发
教育配套
幼儿园、众多大中专院校,一站式教育体系
景观资源
花果山、河滨公园
产品价值
增值、可变空间,南北通透,户户观景花园
景观设计
大尺度阔绰景观设计
一流配套
高端销售体验中心、风情街区,名流生活尽享
品牌实力
金辉地产和金辉物业,信心和品质保障
四季金辉
建筑