文档介绍：2011成都上善项目营销策划服务提报
找对洞察 3>. 削尖策略!
成都上善项目营销策划服务提报
成都有道房地产营销策划有限公司
2011年9月
2011年3月份,万科集团总裁郁亮曾说过“2-3年内中国房地产回到原点”
--我们在赞同该观点的同时,也提出新时期地产营销代理的新观点:
让房地产销售代理
从坐销时代进化到全面销售时代
第一篇:市场情况
Part1:宏观市场背景
Part2:成都房地产市场
Part3:区域房地产市场
第二篇:产品定位
Part1 : 产品分析
Part2 : 定位分析
Part3:客群分析
第三篇:营销策略
Part1 : 营销策略
Part2 : 销售建议
目录
第一篇:市场情况
一、房地产市场背景
1、去年全国房地产市场成交价格逐渐上涨,过高房价抑制刚性购房需求,从而导致各类调控政策接连出台,由于多方面因素导致调控实施力度较弱,从而催生“二次调控”,奠定了2011年“调控年”的基调。
2、政策的调控打击面涉及投资客、自住客、开发商三方面,对需求市场影响力较大的调控手段是使用短期效应明显的信贷政策,二次调控对新购住宅的数量限制令调控升级。
3、二次新政后,调控继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方面持续进行,政策对市场的调控并未放松。
4、从历史政策周期以及政策效果来看,中稳发展格局尚未形成,本轮调控周期较长,调控内容长期有效。
二、成都房地产市场
1、市场情况概述
2011年,房地产市场持续走紧。
政策方面,成都政府出台限购政策较为宽松,房价调控目标设定为新建普通住房,价格涨幅明显低于全市本年度城乡居民人均可支配收入增长幅度,只控制涨幅,考虑到土地财政的支撑作用,地方政府对中央政策的执行力度不一。
土地方面,2011年第一季度成都土地市场受新政及“地票”政策影响,供应及成交双双急剧萎缩。3月后,也仅有少量土地推出市场。
市场供求方面,2011年成都房地产市场受调控影响逐渐显现。
产品方面,刚需产品依然为市场主力,随着信贷等政策的限制,预计首置产品户型面积将有所发化,别墅物业和高端电梯公寓将继续成为开发热点,2011年将掀开新一轮的市场竞争。
新国八条颁布后,郊区物业、商业地产迎来春天。
2、商品房供应及成交情况
数据显示 2011成都房地产市场再次进入观望期,一部分购房者需求被抑制,另一部分购房者持续观望,商品房成交不活跃,存量上升,成交均价受单盘影响明显,月度成交均价波动较大,但依然保持在高位,无明显下降趋势。
数据来源:成都市房管局
三、郫县房地产市场情况
1、市场概况
2010年成都近郊中双流表现最佳,,其次为新都区,。,居第三位,但成交情况欠佳。
郫县房地产市场发展较好、供应及成交较活跃的区域,主要有以下三大版块:
2、版块分析
四季豪庭
中信未来城
龙湖弗莱明戈
海骏达蜀都1号
绿地国际花都
景尚景
华侨凤凰
中铁奥维尔
万景峰
置信逸都
华润橡树湾
蜀都新城版块——中信蜀都新城7343亩
外高新西区版块——高新西区外延版块,绕城以外直至与中信蜀都接壤区域,
老成灌版块——老成灌路沿线区域
三大版块成交总量已超过郫县总成交量的一半,是目前郫县房地产开发最为活跃和集中的版块,也是本项目直接竞争版块。
其中,蜀都新城汇集了中信、龙湖、绿地等大量知名开发商,作为一座新城,该片区规划了大量城市配套,如学校、大型商业、市政公园等,且历经5年的成功运营和宣传推广,蜀都新城也逐渐被大众接受和追捧,2010年蜀都新城住宅成交量占郫县总成交量的三成。
本项目所在的老成灌版块,区域形象、城市规划、客户认知上不及蜀都新城,而外高新西区在地理位置上更接近目前主要客户群体——高新西区及大城西客群,因此本项目未来上市后必定面临其他两大版块的双重夹击。
四、竞品分析
1、蜀都新城版块
项目名称
中信未来城
物业位置
郫县蜀信东路侧(蜀信东路也蜀信路一段的交汇处)
开发商
成都中信城市建设有限公司
占地面积
物业类型
小高层住宅
建筑面积
容积率
项目概况
北区4栋,南区19栋。北区高层一梯四户,部分一梯六户。南区部分一梯三户。花园洋房一梯两户。高层33层,花园洋房7+1层。
主推户型103 ㎡
清水
物业优势
宜居生态地产
公园地产
地铁沿线
销售情况
目前三期报价5500元/平方米
中信未来城是蜀都新城最具影响力的项目,也是销售情况最好的项目,平均月度去化量在100套以上,价格也